“Nel 2019, l'azionario immobiliare mondiale ha registrato ottimi rendimenti: nel complesso, il settore ha tenuto il passo dell'azionario generale negli ultimi due anni, ma con un andamento meno traumatico per gli investitori, dati i ribassi più contenuti rispetto al mercato”. E' questa in sintesi il bilancio del comparto tracciato da Guy Barnard e Tim Gibson, co-head del global property equities team di Janus Henderson Investors. 

 

Quali aree hanno performato meglio?

Le medie possono trarre in inganno. Nel settore c'è un alto grado di dispersione, che riflette le differenze in termini di fondamentali immobiliari a seconda delle città, dei Paesi e, soprattutto, dei settori. Ad esempio, i REIT di prefabbricati USA hanno guadagnato oltre il 50%, i REIT dei centri commerciali USA invece hanno perso il 17 per cento. Tali scostamenti costituiscono un quadro favorevole per un approccio di gestione attivo. Prevediamo che tale trend continui quest’anno, anche se la dispersione potrebbe ridursi un po'.

 

Il rialzo degli ultimi anni ha gonfiato i multipli, rendendo il settore troppo caro?

Il rendimento annualizzato degli ultimi tre anni è stato dell'8%, e del 6% negli ultimi cinque, oltre la metà grazie ai dividendi. Numeri che ci sembrano coerenti con il rendimento sottostante degli immobili detenuti dalle società in cui investiamo. Confrontando le quotazioni dell'immobiliare quotato e non quotato, lo sconto sul NAV è sceso nell'anno e ora sembra in linea con il non quotato. Secondo noi, siamo assolutamente nella fascia del "valore equo", il che fa pensare che d'ora in poi i rendimenti verranno dal reddito e dalla crescita, piuttosto che da variazioni di valutazione nei prezzi.

 

Anche negli Usa?

Negli Stati Uniti, se guardiamo ai multipli sugli utili, anche dopo il forte rialzo dei REIT di oltre il 25%, il multiplo oggi è ancora inferiore a quello dell'S&P500 e simile a quello dell'indice sugli US REIT di cinque anni fa, per cui il settore non è da considerarsi caro.

 

Quali sono le prospettive del settore ora?

Diversi fattori strutturali stanno ridisegnando il quadro e le pressioni sull'immobiliare retail tradizionale ci ricordano che nessun settore è immune al cambiamento. Ci sono ancora opportunità in tutti i settori, ma serve una buona dose di realismo per prevedere i rendimenti futuri di settori in difficoltà, come il retail. Siamo invece ottimisti riguardo a settori che giovano di spinte tecnologiche e demografiche. I settori industriale e logistico sono andati bene, ma l'offerta è limitata e la domanda invece è forte, sostenuta dalla crescita dell'e-commerce e dai distributori che devono essere competitivi sui servizi. Questo probabilmente continuerà a far salire le quotazioni. Ci sono opportunità anche in settori specialistici come i data centre, i ripetitori per cellulari, i giochi, i prefabbricati e gli alloggi per studenti.

 

E quali sono invece i rischi?

Il rischio principale è l'eventuale ripresa della crescita e delle aspettative inflazionistiche. Eventuali forti aumenti a breve dei rendimenti obbligazionari e rotazioni cicliche potrebbero far sottoperformare il settore.

 

Perché inserire questo comparto in portafoglio?

Alla luce di prospettive incerte, crediamo che l'immobiliare giochi il ruolo di "elemento base" di un portafoglio diversificato, potendo ridurre i rischi e aumentare il rendimento. Non disponiamo di forti previsioni macro, dato che siamo nelle fasi finali del ciclo economico, ma è ragionevole aspettarsi periodi di volatilità e di ribassi. I REIT assolvono quindi al loro compito: godono di scarsa correlazione a molte altre classi di attivi, basso beta nel mercato azionario e migliore resistenza nei periodi di ribasso.