Inflazione, scenari e implicazioni per il mercato CRE

Ghiani (CBRE Italy): "Il quadro degli eventi atteso per la seconda metà del 2021 e per il 2022 prevede uno scenario di crescita economica molto sostenuta in tutta Europa"
21/06/2021 | Lorenza Roma

"C’è accordo unanime che anche in Europa come negli Stati Uniti sia alle porte una fase macroeconomica di reflazione, ovvero caratterizzata dal ritorno dell’inflazione e da aumenti dei tassi di interesse in concomitanza con la ripresa economica e come conseguenza delle politiche monetarie e fiscali fortemente espansive", ha dichiarato Giulia Ghiani, head of research di CBRE Italy. "A livello internazionale la reflazione sembrerebbe segnalata dalle prime tensioni sui prezzi delle materie prime e dall’aumento dell’inflazione negli Stati Uniti (che ha toccato quota 5% su base tendenziale a maggio). I possibili effetti di una fase reflazionistica sui mercati azionari e obbligazionari vengono discussi ampiamente, tuttavia le analisi degli effetti attesi sul settore immobiliare e, in particolare, sul Commercial Real Estate (CRE) risultano molto limitate".

 

"Gli esiti a breve e medio termine della reflazione su quotazioni, investimenti e rendimenti dei settori CRE risultano incerti su base teorica, principalmente per due ragioni. La prima è che la ripresa dell’attività economica e l’aumento dei tassi d’interesse a lungo termine, se considerati separatamente, determinano effetti di segno opposto su quotazioni e volumi del mercato immobiliare; come noto, l’impatto della crescita (growth effect) produce un effetto positivo sulle variabili sopracitate; al contempo, l’aumento dei tassi di interesse (discount effect) determina effetti opposti, di segno negativo, su tali variabili, in quanto riduce il valore attuale dei flussi di cassa degli asset immobiliari e peggiora le condizioni del credito. Pertanto, la somma di queste due spinte produce un risultato netto di segno incerto che dipende dalla forza relativa dei due effetti", ha precisato Ghiani.

 

"Considerando l’area euro, negli ultimi quindici anni risultano essersi verificati nove eventi di aumento dei tassi decennali per un periodo significativo (non minore di un semestre). Tuttavia, solo quattro di questi eventi risultano essere stati associati a un tasso di crescita del PIL positivo e crescente, e due di tali eventi sono per noi di particolare interesse, in quanto associati alla fine di una recessione (seppur di entità inferiore all’attuale). Inizialmente, le quotazioni europee del CRE furono pertanto sostenute da condizioni favorevoli per oltre un anno, durante il quale l’effetto della crescita economica e quello dei tassi ancora in diminuzione operarono a sostegno del settore; questo generò un rimbalzo delle quotazioni CRE nel secondo trimestre 2010, seguito da una fase di aumento durata per tutto l’anno. Anche gli investimenti registrarono una ripresa in questa fase. Questo periodo positivo cessò non appena i tassi decennali iniziarono a salire a fine 2010 e le quotazioni CRE registrarono una contrazione pur in presenza di crescita economica ancora debolmente positiva. Anche i volumi di investimento europei tesero a stabilizzarsi, tornando a inizio 2012 ai livelli del terzo trimestre 2010. Questa esperienza suggerisce che solo una crescita economica robusta e persistente, associata ad aspettative di ulteriore crescita futura, possa contrastare gli effetti negativi sulle quotazioni di aumenti dei tassi a lungo termine", ha aggiunto Ghiani.

 

"Il quadro degli eventi atteso per la seconda metà del 2021 e per il 2022 prevede uno scenario di crescita economica molto sostenuta in tutta Europa, Italia inclusa, accompagnata tuttavia da aumenti dei tassi di interesse a lungo termine di entità contenuta. In conclusione, pertanto, il quadro reflazionistico atteso per il prossimo futuro in Italia presenta una combinazione di circostanze macroeconomiche unica negli ultimi decenni, combinazione determinata dal cambiamento in atto delle politiche fiscali e monetarie europee; tali circostanze sono in grado di produrre una vigorosa ripresa economica associata a tassi d’interesse reali (tassi nominali al netto dell’inflazione) sostanzialmente stabili, circostanza che, come discusso, risulta ampiamente favorevole alla ripresa delle quotazioni e dei volumi CRE", ha concluso Ghiani.

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