“Investire in società immobiliari che seguono una politica di riduzione dell’impronta di carbonio è interessante non solo da un punto di vista ambientale, ma anche di redditività del portafoglio”. Benjamin T. Kerl, head of real estate investments e portfolio manager di Nuveen, non ha dubbi e sottolinea che se da un lato la decarbonizzazione è fondamentale a ridurre al minimo il riscaldamento globale, dall’altro lato la creazione di emissioni più basse, con l’installazione di pannelli solari, può produrre interessanti fonti di rendimento finanziario per le società immobiliari: “da un punto di vista degli investimenti, riteniamo che le valutazioni favorevoli, i buoni utili, la robusta crescita dei dividendi e i fondamentali sani offerti dai REIT rappresentano argomentazioni valide per un’allocazione  all’interno di un portafoglio diversificato a lungo termine”.

 

“I REIT hanno registrato rendimenti interessanti nel 2021, grazie proprio alla riapertura delle economie a livello mondiale, per poi scontare nel 2022 l’impennata dell’inflazione e le conseguenti politiche monetarie aggressive delle banche centrali. Quest'anno siamo costruttivi sui REIT globali, in quanto scambiano con uno sconto significativo sul valore patrimoniale netto (NAV) dei loro portafogli immobiliari” spiega Kerl.

 

Le valutazioni interessanti non sono l'unico potenziale offerto da questa tipologia di investimenti. La solidità dei fondamentali dei sottostanti è un altro fattore da considerare. “I tassi di occupazione rimangono elevati in quasi tutti i mercati, mentre l'offerta è ancora limitata dalle normative e costi di costruzione. Nel complesso, questi fattori hanno portato a una solida crescita degli utili e dei dividendi previsti per i REIT nel 2023” continua Kerl che evidenzia come nel 2023 e 2024, si stima che la crescita dei dividendi dei REIT accelererà al 9% annuo rispetto a una crescita degli utili del 7%.

Il 2023 però per l’esperto di Nuveen sarà un anno di transizione, con l'inflazione che si attenua e la politica monetaria globale che si avvicina alla fine del ciclo di inasprimento, le valutazioni e la forza dei fondamentali sottostanti potranno guidare i risultati dei REIT.

 

“Da una prospettiva strategica a lungo termine, riteniamo che vi siano diverse ragioni chiave per cui la decarbonizzazione degli immobili, uno dei principali fattori di riduzione del riscaldamento globale, possa giovare agli investimenti in titoli immobiliari” prosegue il portfolio manager.

 

Tra essi cita il costo del capitale più basso, visto che le società che danno priorità alla decarbonizzazione dovrebbero avere un accesso superiore e una migliore determinazione dei prezzi per il capitale azionario e il debito rispetto ai loro omologhi. “Gli studi hanno dimostrato che le aziende che rendono note le emissioni di carbonio Scope 3 godono di un costo del capitale più basso (20 punti base) rispetto a quelle che non lo dichiarano”.

Ma anche la copertura contro le passività future. “Le autorità di regolamentazione stanno attualmente imponendo tasse sul carbonio o altre sanzioni, tra cui l'impossibilità di stipulare contratti di locazione, per i proprietari che superano le soglie globali di gas serra o che possiedono edifici non conformi agli standard minimi di efficienza energetica” spiega Kerl. In prospettiva, quindi la mancata conformità diventerà più costosa, per cui le aziende che implementano in modo proattivo un piano di riduzione delle emissioni di anidride carbonica probabilmente otterranno un rendimento a lungo termine corretto per il rischio rispetto a quelle che ignorano questa tendenza strutturale. A queste andrà anche il vantaggio di essere tra le prime.

 

Nuveen ha creato una strategia dedicata al settore che mira a fornire una rivalutazione del capitale a lungo termine e un reddito corrente investendo in società immobiliari che hanno raggiunto la neutralità delle emissioni di carbonio o che hanno un obiettivo o un track record di riduzione delle emissioni di gas a effetto serra in linea con l'Accordo di Parigi e che corrisponde a un fondo art. 9 secondo la SFDR.

 

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