In questi giorni è in discussione alla Camera dei Deputati lo schema di decreto legislativo recante l’attuazione della Direttiva 2014/17/UE in merito ai contratti di credito ai consumatori riguardanti beni immobili residenziali, che dovrà essere recepita dal nostro Paese entro il 21 marzo 2016.

 

La direttiva introduce una novità rilevante a proposito dei rimedi offerti alla banca in caso di inadempimento del debitore. Nel nostro ordinamento è generalmente vietato ogni patto con il quale creditore e debitore convengono che, in mancanza di pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà del bene ipotecato passi nella disponibilità (o proprietà) del creditore, senza che si tenga conto dell’eventuale ingiusto guadagno del creditore (c.d. divieto di patto commissorio – art. 2744 c.c.). Tuttavia, è tradizionalmente ammessa – pur in assenza di una esplicita disciplina legislativa – la validità del c.d. patto marciano, vale a dire di quell’accordo in base al quale il creditore acquista la proprietà del bene oggetto di garanzia, riconoscendo, tuttavia, al debitore moroso il valore di mercato del bene (dedotto il debito residuo), come valutato da un esperto.

 

Lo schema di decreto legislativo positivizza la validità del c.d. patto marciano; sarà, infatti, possibile stipulare, al momento della conclusione del contratto o successivamente, un accordo in forza del quale la banca creditrice, in caso di inadempimento del debitore, diviene proprietaria del bene ricevuto in garanzia, a condizione che il bene stesso venga stimato da un terzo nominato dal Tribunale successivamente all’inadempimento e che la banca creditrice versi al debitore la differenza tra l’ammontare del credito e l’eventuale accertato maggior valore del bene.

 

Si tratta di un cambiamento epocale per il comparto creditizio: oggi, infatti, la banca deve rivolgersi al Tribunale per avviare la procedura esecutiva sull’immobile. In discussione in Parlamento anche un’altra importante novità: si prevede, infatti, che se il ricavato della vendita non risulti sufficiente a compensare il credito della banca, il debitore sarà comunque liberato dall’obbligazione. Se questa ipotesi fosse confermata, sarebbe clamorosamente derogato il principio di responsabilità patrimoniale generale ex art. 2740 c.c.. La nuova normativa sembra porsi in linea con il trend di attribuire il potere di vendita degli immobili oggetto di garanzia alle banche già in atto a livello normativo e segnato dal recente ingresso nel nostro ordinamento di due istituti del tutto eterogenei destinati al comparto residenziale (prestito vitalizio ipotecario e leasing abitativo) e caratterizzati dalla previsione in favore del creditore di soddisfare il proprio credito con il ricorso alla vendita del bene finanziato.