Boom del mercato immobiliare della logistica In Italia, nel 2019, gli investimenti nel comparto Industrial & Logistics sono stati pari a oltre 1,3 miliardi di euro. Milano traina la crescita Il mercato immobiliare della logistica vive un momento di grande sviluppo a livello mondiale. Secondo l’outlook di CBRE, leader al mondo nella consulenza immobiliare, il successo di questa asset class è una manifestazione del consolidamento di alcuni degli elementi più iconici della società contemporanea: globalizzazione, tecnologia pervasiva, capillarità delle relazioni.

L’e-commerce è in questo momento il principale traino di questo settore, sia grazie alla crescente domanda di spazi per la logistica da parte degli operatori di piattaforme del commercio elettronico, sia per la diffusione di strategie omnichannel da parte dei retailer. Contemporaneamente, la domanda di spazi moderni per le funzioni logistiche rimane significativa anche in altri settori. La ricerca di efficienza e il crescente ricorso a tecnologie innovative hanno infatti portato anche settori più tradizionali, dal manifatturiero alla grande distribuzione, a necessitare di una maggiore qualità dei propri asset. La regione logistica milanese continua a costituire il centro del mercato logistico italiano, oscurando in parte il potenziale costituito dal resto del Paese, in cui si assiste a una limitata penetrazione degli investitori istituzionali anche a causa dell’elevata dispersione insediativa della popolazione e del tessuto produttivo.

In Italia, nel 2019, gli investimenti nel comparto Industrial & Logistics sono stati pari a oltre 1,3 miliardi di euro, superando i volumi dei due anni precedenti. Si tratta di un risultato particolarmente positivo, se si considera che il mercato logistico italiano prima del 2016 non aveva mai superato i 500 milioni di euro di transazioni su base annua e che il record degli investimenti raggiunto nel 2017 era stato conseguito in misura rilevante grazie a un singolo portfolio deal (l’acquisto del portfolio paneuropeo di Logicor da parte della China Investment Corporation, che da solo ha pesato poco meno di 700 milioni di euro).

L’andamento degli investimenti dell’ultimo biennio riflette infatti uno sviluppo e una maturazione del mercato logistico. In primo luogo, è progressivamente aumentato il numero degli investitori internazionali attivi in Italia e il loro contributo al volume complessivo degli investimenti; in secondo luogo la localizzazione degli investimenti appare sempre più concentrata nel mercato milanese, in particolare nel sottomercato della Greater Milan (che incorpora le province di Novara e Piacenza). 

I risultati positivi conseguiti dal mercato immobiliare della logistica milanese vanno sicuramente ricondotti sia alla elevata concentrazione di operatori logistici che caratterizza questo territorio sia alla maggiore disponibilità di prodotto istituzionale. Negli altri sottomercati italiani si sta comunque assistendo a una accelerazione degli sviluppi, in parte destinati a convertirsi nei prossimi anni in prodotto disponibile sul mercato. Va infatti concretizzandosi la presenza di opportunità di investimento core di pari passo con un’intensificazione della domanda degli investitori, sottolineata dalla compressione dei rendimenti prime osservata nell’ultimo trimestre e che si inserisce in un trend di progressiva contrazione che ha caratterizzato in particolare la recente fase del ciclo.

L’andamento del mercato italiano va quindi allineandosi a quanto osservato negli altri Paesi europei, andando in particolare a recuperare la storica carenza di prodotto grazie all’accelerazione delle completion osservata a partire dal 2017. La pipeline del 2020, attualmente pari a oltre 1 milione di mq, corrisponde a una crescita dello stock del 6%, sottolineando l’interesse da parte dei developer, prevalentemente esteri, nei confronti dell’Italia.

La conservazione di un margine di competitività del mercato italiano rimane fondamentale a causa della quota preponderante di capitali esteri che ha caratterizzato l’ultimo triennio di espansione del volume degli investimenti (in media, oltre il 97% del totale). Il maggiore ricorso all’investimento speculativo osservato a partire dal 2019 riflette già una ricerca di margini più ampi da parte degli investitori, a fronte della costante riduzione dei rendimenti su immobili esistenti.

Il prime yield della logistica italiana si è infatti ridotto, nel corso del 2019, di altri 10 punti base, scendendo a quota 5,2%. Una flessione ancora più marcata è stata osservata nei mercati good secondary, dove tra il 2018 e il 2019 si è passati da rendimenti del 7,9% al 6,0%. Nell’ambito dei trophy asset si rilevano operazioni con redimenti al di sotto del 5,0%, tuttavia questo tipo di operazioni si distingue in modo significativo rispetto a situazioni più “standard”, soprattutto in termini di lease term e standing dei tenant.

Anche dal punto di vista degli occupier il mercato immobiliare logistico italiano riflette un progressivo consolidamento, che si concretizza in una graduale diversificazione delle tipologie di immobili e dei tenant.