Immobiliare: opportunità nel lungo periodo

di Marcella Persola

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Nel secondo semestre 2023, immobiliare ancora in affanno, ma persistono sacche di opportunità secondo l'outlook di Bnp Paribas REIM Italy SGR

La News

Mercati in affanno e anche l'immobiliare presenta le stesse difficoltà, seppure si possano intravedere delle opportunità. Questo è quanto emerge dall'outlook di mercato realizzato da Bnp Paribas REIM Italy SGR (nella foto il ceo Vincenzo Nocerino) relativo al secondo semestre dell'anno.

"I mercati immobiliari europei si stanno ancora adattando al nuovo contesto economico del Vecchio Continente, caratterizzato soprattutto da un accesso al credito molto più oneroso rispetto al passato. Inoltre, la fase di aggiustamento dei prezzi che ha avuto inizio nel terzo trimestre del 2022 sta ancora limitando l’espansione del settore, in quanto porta numerosi investitori ad assumere un atteggiamento attendista: gli acquirenti attendono di avere le idee chiare su come si evolverà il segmento del costo dei finanziamenti (aspettando che arrivino condizioni migliori), mentre i venditori cercano di avere un contesto meno nebuloso sui prezzi. Tutto questo ha causato un generale calo degli investimenti, iniziato da metà 2022, che hanno raggiunto quota 29 miliardi di euro nel primo semestre di quest’anno, il livello più basso dal 2012, con i dati sugli accordi ancora non conclusi che non sembrano suggerire una ripresa nel breve termine" si legge nelle previsioni della SGR immobiliare.

Guardando ai settori emerge che la logistica, nello specifico, è il segmento che ha subito il riaggiustamento più rapido e brusco dei rendimenti (+80 punti base dal quarto semestre del 2021). Nonostante ciò, gli investitori restano alla finestra, scoraggiati anche dal rallentamento del commercio internazionale, dovuto a sua volta a un cambio delle priorità dei consumatori, che sta frenando la domanda. Sebbene quanto visto sopra sembri dipingere un quadro poco incoraggiante, dobbiamo considerare che questo è l’outlook di breve termine. Per quanto riguarda il lungo periodo, invece, le prospettive sono e restano luminose, tanto che gli esperti di Bnp Paribas REIM ritengono che la logistica sarà una delle asset class più performanti dei prossimi 5 anni.

Sul fronte degli uffici invece i dati più recenti in materia indicano che le preoccupazioni che accompagnavano questo settore, dovute in primis all'adozione del telelavoro siano infondate. Infatti, non solo il telelavoro non è stato adottato su una scala così vasta come si pensava, ma gli asset collocati nei principali quartieri degli affari hanno dimostrato di essere molto resilienti nel lungo periodo, riuscendo a attrarre una domanda sostenuta da parte dei locatari. Anche gli affitti dovrebbero registrare una crescita attorno al 2% annuo, generando buoni livelli di rendimento per gli investitori core.

Il comparto retail si sta ancora adattando al boom dell’e-commerce e, in generale, alle nuove abitudini di consumo della popolazione. Anche se le unità commerciali dei grandi centri sono già stati rivalutati, le prospettive di creazione di valore rimangono incerte. Infatti, il tasso di disuso di questi asset è ancora elevato e molti di loro devono rivedere il loro posizionamento, con l'impennata dei prezzi e il suo impatto sul reddito disponibile che dovrebbero rallentare il ritmo delle vendite nei prossimi mesi. D’altro canto, vi sono ancora rivenditori in buona salute e le locazioni di prima fascia continuano a riscuotere successo. Inoltre, la forte ripresa del turismo dovrebbe sostenere i consumi e il settore high street nelle località Prime.

Infine, anche settori come sanità e residenziale subiscono l’impatto del repricing e dell’aggiustamento dei rendimenti, dovuti soprattutto a fattori macroeconomici esogeni, che hanno portato alcune imprese in ambito healthcare a subire il downgrade del loro credito e l’aumento del rischio di default. Tuttavia, a differenza di quelli presentati precedentemente, questi due segmenti possono fare affidamento sul sostegno di trend di lungo periodo che non risentono di flessioni economiche, come l’età media della popolazione in crescita, l’urbanizzazione e la riduzione dei componenti dei nuclei familiari. Per questo motivo, l’healthcare potrebbe essere secondo gli esperti di Bnp Paribas REIM l’ambito che performerà meglio nei prossimi 5 anni, mentre il residenziale dovrà accontentarsi di rendimenti più bassi nello stesso arco temporale a causa di un riaggiustamento più lento e di una minore crescita del capitale. Nonostante ciò, questo segmento sarà comunque il secondo più performante dopo l’healthcare, su una base aggiustata per il rischio.

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