Datacenter e centri residenziali tedeschi sono le principali opportunità che si intravedono nel mercato del credito immobiliare. Così spiega Guillaume Langellier, credit research analyst di Columbia Threadneedle Investments che sottolinea come il settore sia in grado di offrire forti rendimenti corretti per il rischio nel medio termine, sebbene i bilanci siano sotto pressione.

Ma la performance operativa è solida e i dirigenti stanno adottando azioni favorevoli agli obbligazionisti. 

Nello specifico secondo l'esperto di Columbia TI "nei mercati immobiliari europei l'occupazione è rimasta sostanzialmente stabile, data la limitatezza dell'offerta, mentre gli affitti legati all'inflazione hanno sostenuto i ricavi. Tuttavia, con il rifinanziamento del debito, l'aumento dei relativi costi avrà un impatto sul flusso di cassa. Inoltre, la copertura dei tassi di interesse è scesa e prevediamo un ulteriore calo del 25% nei prossimi due anni".

 

Nonostante ciò si potrebbe essere ormai vicini al termine di questa fase di riassestamento dei prezzi degli immobili in Europa, soprattutto per i REIT quotati rispetto ai privati. Questo processo di stabilizzazione dovrebbe sbloccare i mercati di investimento, facilitando i programmi di dismissione, mentre la maggiore liquidità e la trasparenza dei prezzi dovrebbero determinare una riduzione del premio di rischio per gli asset immobiliari.

 

"La riduzione della leva finanziaria è ora una priorità per la maggior parte dei team di gestione dei REIT, attraverso tagli ai dividendi, riduzione dei budget di sviluppo, cessioni di asset e rifinanziamento del debito. Questo atteggiamento favorevole agli obbligazionisti dovrebbe contribuire a sostenere i rating. Inoltre, mentre l'emissione di nuove obbligazioni non è stata disponibile per molte società, fino a poco tempo fa, i finanziamenti bancari sono rimasti accessibili a margini che spesso sono una frazione degli attuali spread obbligazionari. Vediamo quindi un'alta probabilità di aste obbligazionarie per quelle società i cui spread obbligazionari sono oggi più ampi" continua Langellier che guardando al settore indica poi quali sono i settori premianti.

 

"Restiamo molto ottimisti sul segmento dei datacenter; la mancanza di offerta dovuta a vincoli di pianificazione e di rete elettrica nei principali mercati metropolitani europei si contrappone infatti alla forte domanda di cloud computing e AI presente oggi. Siamo poi molto positivi verso l'edilizia residenziale europea, soprattutto in Germania, data la costante migrazione verso le città più importanti e la scarsa offerta dovuta ai vincoli di pianificazione e sviluppo presenti a livello politico-burocratico. Inoltre, la presenza di contratti di locazione a lungo termine con indicizzazione e il basso tasso di rotazione degli inquilini garantiscono la visibilità del flusso di cassa in questo ambito" prosegue il credit research analyst. 

 

"Adottiamo, invece, una posizione più cauta sulla logistica, in quanto ci aspettiamo una normalizzazione della domanda dovuta al rallentamento del settore manifatturiero. Infine, gli uffici restano il nostro sottosettore meno costruttivo, dati i venti contrari derivanti dal lavoro da remoto, soprattutto nel Regno Unito. Tuttavia, adoperiamo una netta distinzione tra gli edifici ben posizionati con forti credenziali ecologiche presenti nei distretti finanziari e tra gli immobili non di pregio, soprattutto se necessitano di investimenti per soddisfare gli standard moderni. Siamo anche cauti nei confronti dei mercati regionali nordici, dove vediamo un elevato rischio di rifinanziamento, metriche di credito deboli, pratiche di governance inferiori al benchmark e un'eccessiva dipendenza da banche e investitori locali" conclude l'esperto di Columbia Threadneedle Investments.