Gli esperti di Nuveen Real Estate analizzano l’impatto a breve e a lungo termine della pandemia di Coronavirus sul settore immobiliare. Vediamo quelli nel breve termine.

Gli stimoli fiscali promessi a marzo sono già superiori a quelli erogati durante la crisi finanziaria globale del 2008. Prevediamo che aumentino ancora, visto che un quarto della popolazione mondiale è in stato di isolamento.
· Come era prevedibile, le restrizioni governative alla mobilità sociale hanno svuotato i centri retail, le strutture per il tempo libero e gli hotel, una situazione che probabilmente non muterà fino all’inizio dell’estate. Gli affitti riscossi nel trimestre sono crollati, con conseguenze sia per i proprietari che per i finanziatori, e le amministrazioni controllate nel retail sono aumentate.
· I volumi dei nuovi contratti di affitto nel segmento uffici sono probabilmente destinati a ridursi. É opportuno monitorare la redditività delle imprese e i prezzi delle azioni.
· Le importazioni statunitensi ed europee dalla Cina sono in diminuzione a causa dell’interruzione della supply chain, e questa situazione potrebbe portare a un calo della domanda per le strutture di stoccaggio più legate all’import cinese. Le strutture logistiche che servono l’e-commerce dovrebbero continuare a registrare performance positive.
· Il residenziale dovrebbe rivelarsi più resiliente; ma cresce la preoccupazione per la gestione delle locazioni di breve termine e per le rendite delle residenze per studenti e anziani. Relativamente al settore degli immobili destinati all’affitto, le preoccupazioni riguardano il finanziamento dei progetti di sviluppo, i costi di costruzione e i termini di consegna.

Veniamo all’impatto nel lungo termine

· La migrazione verso i canali online sta accelerando, supportando così il segmento logistico (nuovi clienti, acquisti in aumento per prodotti alimentari, medicinali, ecc.)
· Il mondo del retail si sta rapidamente ridefinendo (i retailer minori stanno cessando l’attività, gli altri retailer si focalizzano sugli asset e sulle posizioni migliori)
· La diversificazione della supply chain al di fuori dell’Asia (processo originariamente innescato dalla guerra commerciale tra Cina e Stati Uniti) sta accelerando e alcune produzioni stanno delocalizzando in Europa e negli Stati Uniti, o in prossimità di queste regioni.
· Trasformazione degli uffici: con l’aumentare dello smart working si ridimensionano le esigenze in termini di spazio per gli uffici, ma si investe di più in qualità (spostamento in sedi centrali, allestimenti più smart, più spazio alle telecomunicazioni). I gestori dei servizi di co-working andranno incontro a difficoltà finanziarie, che potrebbero portare a fusioni in questo segmento.
· La responsabilità sociale delle aziende assumerà un ruolo ancora più importante: ci sarà una maggiore pressione pubblica sulle imprese perché abbiano un impatto positivo sull’economia e siano al servizio di tutti gli stakeholder. Ciò dovrebbe favorire le valutazioni in base a criteri ESG (Environmental, Social e Governance - ambiente, sociale e governance) e avere un impatto sulle strategie di investimento. Di conseguenza, i temi della diversificazione, della resilienza e di un debito contenuto dovrebbero assumere maggiore importanza.
· Il settore residenziale gode di venti strutturali favorevoli, ma ci sono potenziali effetti in termini di progettazione, densità abitativa, posizione e criteri di valutazione della qualità della vita.

Conclusioni

Alla luce dell’attuale crisi del mercato, la nostra opinione rimane immutata: 
· Il real estate privato è valutato su base trimestrale, attraverso analisi che consentono di ovviare all’instabilità giornaliera dei mercati che abbiamo visto nelle ultime settimane nelle transazioni sul mercato di titoli azionari e obbligazionari. Tuttavia, considerando lo stravolgimento che stanno vivendo i mercati finanziari e le economie globali, prevediamo che i valori del real estate privato ne risentiranno nei prossimi mesi, quando saranno resi noti i dati sui rendimenti totali trimestrali.
 · Crediamo che, mentre alcuni settori immobiliari, quali il settore alberghiero e i centri commerciali, risentiranno della crisi in termini di livelli di occupazione e valutazioni, altri guadagneranno nel lungo periodo.
· Prevediamo ripercussioni sulle valutazioni del real estate privato nei prossimi mesi.
 · Poiché la situazione ha un impatto su tutti i settori, riteniamo sia necessaria una gestione degli investimenti attenta e ponderata negli scenari attuali. Ci saranno difficoltà da affrontare nel breve termine, ma sul lungo periodo siamo convinti che questo contesto presenterà delle opportunità per gli investimenti strategici. 
· Il portafoglio immobiliare non è destinato a negoziazioni di breve termine, è un’allocazione strategica, e rappresenta una valida alternativa ai mercati tradizionali per i portafogli dei clienti.