Questa settimana un gruppo di gestori di Neuberger Berman (Brian Jones, portfolio manager, Anton Kwang, portfolio manager, Steve Shigekawa, senior portfolio manager e Gillian Tiltman, portfolio manager) propone una lettura dell’impatto del Coronavirus su una particolare asset class, quella dell’immobiliare quotato.

Nonostante la crisi, il cambiamento nel modo di lavorare e di vivere la nostra vita quotidiana porterà a delle opportunità di investimento interessanti in questo segmento. Mentre il mondo lotta per contenere l'epidemia di Coronavirus, con strade vuote e cieli privati del traffico aereo, alcuni settori immobiliari hanno subito un duro colpo. Ad eccezione dei punti vendita di generi alimentari, è da circa due mesi che i centri commerciali sono deserti. Le strutture alberghiere e ricettive, nonché quelle dedicate al tempo libero, sono chiuse, in attesa di una ripresa dei convegni e dei flussi vacanzieri. Gli uffici sono perlopiù vuoti perché i dipendenti lavorano da remoto. Le strutture sanitarie, in particolare le case di riposo e le residenze sanitarie assistenziali, hanno subito un duro colpo con il coronavirus, data l’età avanzata e le condizioni di salute già precarie di molti ospiti. Inoltre, le significative restrizioni imposte agli interventi di chirurgia elettiva hanno inciso sulla redditività degli ospedali e degli ambulatori. Tutti questi fattori hanno pesato sull’indice FTSE NAREIT All Equity REITs che durante la crisi in corso ha registrato un calo superiore a quello del mercato nel suo complesso ed è più lento nel recuperare il terreno perduto. Dopo il picco del 21 febbraio, infatti, rincorre ora l’S&P 500 Index a una distanza di circa 13 punti percentuali. Eppure, non ci sono solo brutte notizie sul fronte dell’immobiliare quotato.

Quando si prevedono tassi d’interesse bassi, i REIT (Real Estate Investment Trust) ricevono spesso un impulso positivo e con l’epidemia di coronavirus è assai probabile che i tassi rimangano bassi ancora per molto tempo. Ciò potrebbe sostenere il valore degli asset, consentire alle società immobiliari di concludere operazioni di rifinanziamento a condizioni più convenienti e attirare investitori in cerca di rendimento. L’aspetto più importante, però, è che la crisi sembra aver impresso una notevole accelerazione ad alcuni temi growth di lungo termine che sorprendentemente rivestono un ruolo dominante nel settore immobiliare.

Un cambiamento nel nostro modo di vivere…

Siamo lieti di poter dire che i nostri portafogli REIT erano ben posizionati quando la tempesta del coronavirus ha investito i mercati nel mese di marzo. Il motivo non va ricercato in una misteriosa capacità di prevedere la pandemia, quanto piuttosto nella nostra prolungata analisi dei comportamenti dei millennial e, in particolare, della loro influenza sul nostro modo di vivere, lavorare e fare shopping. I nostri portafogli, che hanno la peculiarità di essere relativamente concentrati, sono già da tempo focalizzati su questi cambiamenti. Più siamo connessi, più il nostro modo di vivere cambia. Ci affidiamo in misura sempre maggiore ai nostri dispositivi mobili e non solo per cercare informazioni o intrattenimento, ma anche per sfruttare l’“Internet of Things” e creare una rete totalmente integrata tra le nostre abitazioni, gli stabilimenti e le filiere produttive. Simili progressi richiedono l’implementazione della connettività 5G, la quale, a sua volta, richiede un’infrastruttura di telecomunicazione “a celle di copertura di piccole dimensioni”, molto più densa di quella di cui disponiamo attualmente. Tutto questo sta già generando una notevole domanda di stazioni radio per il 5G, un sottosettore in crescita nell’universo dei REIT. L’epidemia di COVID-19 ci ha indotto a fare ancor più affidamento sui nostri dispositivi mobili. La stessa diffusione del virus verrà contrastata da app di tracciamento installate sugli smartphone. E come il nostro collega Y.T. Boon ha fatto notare, le filiere produttive automatizzate saranno molto più resilienti di fronte a un’eventuale pandemia futura rispetto all’attuale struttura “manuale”.

…di lavorare…

La virtualizzazione sempre più diffusa di uffici e sale riunioni sta modificando il nostro approccio al lavoro. Un simile sviluppo comporta un massiccio spostamento di dati sul cloud e questo, a sua volta, sta causando una proliferazione ben poco virtuale di strutture adatte a ospitare giganteschi centri dati. La gente tornerà a utilizzare gli uffici tradizionali, ma sono in molti a prevedere che lo smart working rappresenterà una delle ripercussioni più durature di questa pandemia da coronavirus. E ciò imprimerà un’ulteriore accelerazione alla già veloce crescita dei centri dati nel segmento dei REIT. Le infrastrutture di telecomunicazione e gestione dati, che vent’anni fa erano praticamente inesistenti nell’indice FTSE NAREIT All Equity REITs, oggi, se sommate, ne costituiscono oltre il 30%. 
 
… e di fare shopping

E poi c’è lo shopping. Il commercio online è tutt’altro che un nuovo trend, ma le misure di lockdown hanno ampliato il numero di consumatori coinvolti e le categorie di merci acquistate. Nelle prime settimane della crisi, i venditori di generi alimentari online sono stati sommersi di richieste e molti negozianti, che in precedenza non commerciavano in rete, si sono affrettati ad aprire anche questo canale di vendita. Difficilmente una simile tendenza scomparirà quando le restrizioni verranno revocate. Il commercio online viene spesso considerato una minaccia allo stato puro per l’immobiliare commerciale. E in effetti ha un forte impatto sui centri commerciali. Allo stesso tempo, però, sta generando una nuova ed enorme domanda di magazzini e centri di distribuzione last-mile e modificando le modalità di utilizzo dei centri commerciali di qualità superiore. Si stima che la quantità di immobili richiesta dall’e-commerce sia tre volte quella necessaria per i cosiddetti “negozi fisici”.

I vincitori del domani

Nei portafogli, solitamente preferiamo la qualità. Un bilancio solido è forse la migliore forma di difesa contro il lockdown, nonché un fattore cruciale per obiettivi socialmente responsabili, come contrastare la perdita di posti lavoro. All’interno di questi parametri, alcuni elementi tradizionali dell’immobiliare quotato potrebbero attualmente offrire delle opportunità, in particolare se si considerano le valutazioni ridotte. Per di più, il futuro non è stato scritto per alcune aree di una certa rilevanza. Ad esempio, dopo la pandemia, le aziende potrebbero puntare a un’inversione della “densificazione” o dell’“open space” per gli uffici, allo scopo di preservare le misure di distanziamento sociale, riconoscendo al contempo i vantaggi offerti dalla possibilità di svolgere alcune attività in modalità telematica. Simili ripensamenti potrebbero influenzare la progettazione delle infrastrutture sanitarie. Tuttavia, gli immobili tecnologici e quelli destinati all’e-commerce hanno dimostrato nelle ultime settimane di possedere essi stessi una certa resilienza e, a nostro parere, questo è dovuto alla validità dei temi growth di lungo termine che si stanno indubbiamente imponendo con velocità sempre maggiore. Riteniamo che i segmenti dell’immobiliare che oggi si stanno dimostrando robusti possano dare un’idea di chi domani emergerà vincitore.