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26/08/2020

L’immobile a uso ufficio non scomparirà, ma il focus sarà sulla qualità

di Redazione AdvisorPrivate

Highlights
  • Lund (M&G Real Estate): “Nel lungo termine saranno gli affittuari a dare sempre più forma allo spazio degli hub a livello globale”
La News

Con la chiusura degli uffici come conseguenza delle misure di contenimento adottate dai governi di tutto il mondo, in un batter d’occhio la giornata lavorativa è stata trasportata nelle cucine, nelle camere da letto e nelle zone giorno delle nostre case. Gli amministratori delegati si sono congratulati con i propri team per la rapidità di questa transizione. Tuttavia, come spiega Alex Lund, associate director di M&G Real Estate, “in breve tempo è emersa naturalmente la domanda: questa situazione porterà a un cambiamento più permanente? La risposta nel breve termine è fortemente ancorata alle circostanze personali. Mentre le politiche di lavoro da remoto sono state adottate in massa, l'esperienza individuale è stata tutt'altro che allineata”.

“Oggi – spiega l’esperto - l’ambiente dell'ufficio moderno offre qualcosa di più coinvolgente rispetto a file di cubicoli identici. Lo spazio degli uffici aveva già iniziato a evolversi prima del Covid-19 e oggi può aiutare le aziende a innovare, creare, facilitare la collaborazione e delineare la cultura aziendale. I nuovi arrivati sul posto di lavoro si identificano ora in gran parte con la ‘Generazione Z’, che spesso ha idee radicate sull'interazione sociale, il benessere e l'etica del lavoro. Affinché le aziende si adattino a questa nuova struttura, oggi la nuova direzione di marcia è improntata sulla qualità piuttosto che sulla quantità. L'ottimizzazione dello spazio degli uffici è in corso da oltre un decennio. Gli obsoleti ambienti dedicati alle scrivanie sono stati sostituiti con angoli per la pausa caffè, hub di innovazione e servizi per il benessere. Così, mentre lo spazio per lavoratore è diminuito, i costi di fornitura e di servizio sono aumentati. Per gli affittuari, ciò ha contribuito a livellare i costi complessivi. Per i locatori, il premio per l'affitto legato allo spazio ‘giusto’ ha un valore ancora maggiore. Il Covid-19 accelererà questa tendenza”:

“A essere sconfitta in questo caso – continua l’economista - è la tipologia di spazio che non soddisfa gli standard degli uffici moderni, ovvero le postazioni di back office. Queste comprendono sia i call center sia aziende con sede nei “business park” fuori città, dove da tempo esiste la tecnologia necessaria a consentire il passaggio al lavoro da remoto. Come nel commercio al dettaglio, il settore degli immobili ad uso ufficio si troverà probabilmente ad affrontare un mercato a due livelli. Una delle principali attenuanti a questo trend è che le aziende che hanno sede in complessi di uffici tendono a pensare in multipli di anni piuttosto che in settimane. Di conseguenza, gli immobili sottostanti sono meno legati ai profitti stagionali. Inoltre, gli ambienti dedicati agli uffici nel settore terziario possono essere reinventati più facilmente rispetto al settore retail: la struttura di questi immobili si presta bene alle conversioni residenziali, il che può rappresentare una manna per molti mercati globali. Una nuova ondata potrebbe essere in arrivo”.

Se la qualità è la direzione di marcia, ciò “rafforza sicuramente la domanda di hub di uffici in posizioni centrali. Lo spostamento degli affittuari verso uffici dislocati in centro ha avuto successo per molte ragioni: migliore connettività, economie di agglomerazione, retention dei talenti e minori emissioni di carbonio. A lungo termine, ci aspettiamo che questi fattori superino le complicazioni di breve periodo, relative al distanziamento sociale necessario sui mezzi pubblici. Tuttavia, ora gli uffici centrali devono riflettere le esigenze degli affittuari del 2020. Il motto ‘se lo costruiamo, arriveranno’ deve cambiare in ‘se lo costruiamo, dovrebbero arrivare’. A patto però che si investa attentamente sul design – che deve ruotare intorno a flessibilità, comodità, benessere del personale e all'aspetto umano del lavoro – incorporando le giuste caratteristiche ESG e rendendo così la location perfetta. Così, i proprietari di edifici più datati o di quelli dislocati lontano dal centro città potrebbero doversi abituare a flussi di cassa più deboli”.  

“Come tutte le grandi crisi – conclude Lund - possiamo aspettarci un periodo di riflessione. Inevitabilmente, le aziende cercheranno di recuperare i ricavi persi attraverso la ristrutturazione e il risparmio sui costi. La tradizionale planimetria degli uffici sarà probabilmente al centro di tutto questo. Ma gli immobili moderni ad uso ufficio sono già un passo avanti. Il modo in cui gli investitori si adegueranno alla velocità dei cambiamenti futuri determinerà verosimilmente il loro successo tra dieci anni. Il fatto che gli immobili siano un’asset class che si muove lentamente, come ritengono gli esperti in termini di locazione, può fornire un cuscinetto temporaneo dal cambiamento comportamentale. Tuttavia nel lungo termine saranno gli affittuari a dare sempre più forma allo spazio degli uffici a livello globale”.

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