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27/04/2021

Real estate USA, il mercato resta abbordabile

di Redazione AdvisorPrivate

Highlights
  • Mansley (GAM Investments): “La percentuale delle abitazioni di proprietà libere non è mai stata così bassa dal 1980”
La News

“Ci troviamo in una fase di recessione che presenta una differenza fondamentale rispetto a quella del 2008/2009: la qualità di credito della maggior parte delle obbligazioni di organismi non governativi durante la recessione precedente era scarsa”. Come ricorda Tom Mansley, investment director, responsabile della strategia MBS di GAM Investments, “da allora, le obbligazioni non agency sono state garantite primariamente da prestiti di qualità più elevata e presentano una struttura e un prezzo adeguati all’esposizione di credito”.

“All’inizio della recessione in corso – argomenta il gestore - eravamo dell’avviso che le obbligazioni privilegiate di organismi non governativi nel mercato dei titoli MBS residenziali offrissero le migliori opportunità. Tali strumenti hanno riportato, come previsto, buone performance dal punto di vista del credito. Hanno comunque attraversato momenti di volatilità dei prezzi a causa della crisi di liquidità provocata dalla pandemia. Una delle conseguenze di tali dinamiche è stata, negli Stati Uniti, l’aumento della domanda di abitazioni monofamiliari. Il fenomeno ha fatto accelerare la rivalutazione del prezzo dei beni a garanzia degli MBS, facendo migliorare la loro affidabilità di credito. Ciò ha confermato che le obbligazioni che si trovano a un livello elevato della struttura del capitale sono in grado di resistere alle fasi di recessione”.

Il manager sottolinea che “nonostante i recenti aumenti dei prezzi, il mercato immobiliare USA resta abbordabile. La percentuale delle abitazioni di proprietà libere non è mai stata così bassa dal 1980. La carenza di case libere riflette la scarsità di abitazioni in cui trasferirsi, oltre al fatto che le case vengono vendute velocemente quando vengono messe sul mercato. Dal 2008 le costruzioni di abitazioni non sono state al passo con la domanda. Di conseguenza c’è carenza di abitazioni in vendita, come dimostra il basso tasso di disponibilità degli immobili. Sebbene ci aspettiamo che il mercato immobiliare torni alla fine verso un più normale equilibrio tra domanda e offerta, la domanda elevata e l’offerta scarsa dovrebbero sostenere i prezzi degli immobili a lungo”.

A fronte della politica monetaria accomodante e dei massicci aiuti governativi dell’ultimo periodo, “i mercati in questo momento sono preoccupati per il potenziale inflazionistico. Se l’inflazione dovesse salire, prevediamo un rialzo dei tassi di interesse, e una delle conseguenze sarà l’aumento dei prezzi dei beni reali. Dal punto di vista dei titoli MBS, comunque, non siamo molto preoccupati per gli effetti dell’inflazione. Quando i prezzi dei beni reali e delle abitazioni salgono, il valore dei beni a garanzia degli MBS sale, pertanto dal punto di vista del prestatore le posizioni di credito migliorano. Inoltre, gli ingenti stimoli governativi non fanno altro che facilitare il pagamento del mutuo da parte dei proprietari di abitazioni, incrementando ulteriormente l’affidabilità creditizia degli MBS”.

“In particolare, la banca centrale americana non ha specificatamente in programma di sostenere il mercato MBS residenziale. Gli spread in questi settori hanno recuperato più lentamente rispetto ai settori che hanno ricevuto tale sostegno, come le obbligazioni societarie. Gli spread sui mutui ipotecari non agency sono ancora assai più ampi rispetto a prima del Covid, in netto contrasto con altri settori che scambiano oggi su livelli più elevati rispetto a prima della pandemia. Ciò significa che c’è ancora l’opportunità di acquistare strumenti che continuano a recuperare e che potrebbero produrre plusvalenze aggiuntive, oltre a rendimenti interessanti”, conclude Mansley.

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