Com'è cambiato il mercato immobiliare e quali sono ad oggi le asset class più appetibili per l'investimento? Ne parliamo assieme ad Alessandro Mazzanti, ceo di CBRE Italy che evidenzia come la crisi abbia accelerato alcuni fenomeni già in atto, come nel settore retail e abbia fatto emergere le caratteristiche, vedi alla voce resilienza, per altri (residenziale).  

Quali sono state le asset class più penalizzate dalla pandemia?
Nel breve periodo a soffrire di più sono state le asset class retail e hotel, che hanno maggiormente subito gli impatti delle restrizioni e sono state costrette a chiusure. Inoltre, spesso i conduttori hanno chiesto e ottenuto riduzioni dei canoni. Gli uffici sono stati invece interessati da chiusure parziali e i conduttori poche volte hanno richiesto riduzioni dei canoni e spesso non le hanno ottenute, cosa che ha limitato le conseguenze per i proprietari degli immobili.
 

Nel caso del retail, la pandemia ha accelerato una crisi che era in realtà già iniziata a causa della crescita dell’e-commerce: dopo la pandemia bisognerà comunque capire come si posizionerà questa asset class e quale sarà la sostenibilità dei canoni a lungo termine, quale quota di mercato potrà mantenere il retail una volta stabilizzatasi la crescita dell’e-commerce. I prossimi mesi saranno cruciali per dimostrare la capacità di ripresa di centri commerciali, retail park e factory outlet.

Per quanto riguarda l’asset class hotels, la pandemia ha spostato l’interesse degli investitori interessati a questa asset class dalle città alle località di villeggiatura, che, anche se parzialmente, sono riusciti a lavorare anche durante l’emergenza sanitaria. C’è interesse anche per operazioni value-add e trophy asset. Dopo la pandemia gli hotel torneranno a lavorare a pieno regime, cosa che fa pensare che nel medio lungo periodo gli effetti saranno limitati.

Sugli uffici sono stati limitati gli effetti di breve periodo, non è chiaro invece quali saranno quelli di lungo termine a causa della grande diffusione del lavoro da remoto verificatasi nel corso della pandemia. È presumibile che l’effetto sarà duraturo e, al momento, si riscontra una riduzione dei mq ricercati. C’è però una richiesta di maggiore qualità degli spazi, cosa che di solito comporta anche una maggiore ampiezza. Al momento si può prevedere che gli uffici del futuro saranno caratterizzati da una maggiore qualità sia nella definizione degli spazi, sia nella ricerca delle localizzazioni.

Quali sono state invece quelle che sorprendentemente si sono riprese più velocemente?Logistica e Residenziale, ma non è una sorpresa e in realtà non si può parlare di ripresa: queste due asset class non si sono mai fermate e non hanno risentito particolarmente della pandemia.

La logistica ha come sottostante la crescita dell’e-commerce, che ha portato a un forte aumento della domanda di spazi. Il residenziale segue logiche diverse rispetto alle altre asset class ed è di per sé più resiliente, ma la pandemia ha evidenziato chiaramente che esiste la possibilità di dover trascorrere molto tempo in casa e di utilizzarne gli spazi anche per lavorare: questo ha portato a un aumento delle dimensioni medie ricercate. Si tratta di due asset class in fortissima crescita, di cui sentiremo di certo parlare in positivo anche nei prossimi anni.

Considerando una stabilizzazione dell’epidemia per i prossimi mesi del 2021, quale settore è quello di maggiore appeal dal punto di vista degli investimenti?

Le opportunità più interessanti per gli investitori riguardano la logistica, il residenziale e gli hotels. Logistica e residenziale, come detto, non hanno subito conseguenze e sono quindi percepite come prive di rischio da parte degli investitori. Il residenziale, inoltre, sta diventando un’asset class istituzionale a tutti gli effetti, con tutti i suoi sottomercati. In relazione agli hotels, abbiamo visto soprattutto un fortissimo interesse per il segmento resort e stiamo assistendo a un tentativo di allocazione importante di capitali su questa asset class.

In una riflessione più ampia, quali impatti avrà sul medio e lungo termine l'esperienza del Covid sul mercato del RE. Quali i cambiamenti più significativi? 

Il cambiamento più significativo riguarda sicuramente la qualità degli immobili: i concetti di sostenibilità e qualità degli ambienti sono stati fortemente enfatizzati dalla pandemia, anche a causa di tutte le connotazioni legate alla sicurezza. La situazione emergenziale ha dato una forte spinta a questo tema, che sarà uno dei fattori di maggiore impatto sul real estate in generale.

Altro tema è il ripensamento degli uffici, che avranno probabilmente meno spazi dedicati al personale che deve lavorare in loco e più spazi legati a eventi, incontri coi clienti, attività di collaborazione.

Anche lato retail è in atto un totale ripensamento degli spazi, sia per i centri commerciali, sia per le unità high street, con l’obiettivo di attrarre i consumatori e trasformare i luoghi del Retail in modo che non si limitino a essere luoghi di shopping, ma siano in grado di offrire una customer experience di qualità, con una customizzazione sempre più elevata e adattata al bacino d’utenza. È un cambiamento di cui però non si vede ancora la profondità ed è difficile ipotizzare quando se ne vedranno gli effetti positivi.