Mercato degli uffici, ecco chi sono i vincitori e i vinti

di Daniele Riosa

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Murray (PIMCO): “Crediamo che le città a più alta densità potrebbero essere più resilienti alla tendenza del lavoro da casa”

La News

“Il mercato degli uffici dovrebbe avere sia vincitori che vinti”. John Murray, managing director e gestore, immobili commerciali di PIMCO, spiega che “gli inquilini non sono inadempienti sui loro contratti di locazione, anche se non sono in ufficio, ma chiaramente le pressioni aumenteranno con il rinnovo dei contratti di locazione degli inquilini più piccoli. Molti datori di lavoro in tutto il mondo stanno annunciando programmi di ritorno negli uffici, per questo non sorprende che i volumi globali di leasing siano scesi di circa 30%. Negli Stati Uniti, sono ancora più bassi, del 45% nel primo trimestre. Più della metà di questi leasing (56%) sono rinnovi”.

“Recenti indagini – prosegue l’analista - mostrano che la maggior parte delle aziende, in particolare i grandi datori di lavoro, stanno aspettando fino alla fine dell'anno per decidere se tornare in ufficio a tempo pieno. Questi sondaggi hanno mostrato che tre aziende su quattro si aspettano che circa il 20% dei loro dipendenti lavorerà da casa due giorni a settimana. È interessante notare che più della metà delle aziende intervistate prevedono di aumentare la quantità di spazio per persona di ben il 20% per motivi di salute e igiene, e per accogliere stili di lavoro più collaborativi”.

Guardando alle prospettive per gli uffici “troviamo che i livelli di occupazione e di affitto delle città di tutto il mondo, si allineano ampiamente alla densità della popolazione, piuttosto che al prodotto interno lordo (PIL) pro capite, come molti supporrebbero. A sua volta, le città a più alta densità tendono ad avere uffici open space che possono ospitare più persone nello stesso spazio. Con questo in mente, crediamo che le città a più alta densità potrebbero essere più resilienti alla tendenza del lavoro da casa. Hanno già massimizzato lo spazio con luoghi aperti. E se lo spazio viene restituito perché le imprese falliscono, ci sono più utenti alternativi in una città a più alta densità. Questa dinamica asimmetrica di domanda e offerta è caratterizzata da un numero fisso di edifici di altissima qualità, e molti diversi utenti che potrebbero essere disponibili a prendere quello spazio”.

“L'Asia – sottolinea il manager - ha le città a più alta densità del mondo. Le persone sono già tornate al lavoro e abbiamo visto il settore degli uffici performare molto bene. L'economia in crescita nella regione sta anche contribuendo a una forte domanda di spazi per uffici. In Europa, la tendenza a tornare in ufficio è in corso. Alcune città, come Parigi o Londra, sono molto dense e hanno già uffici open space. Ma in molte città di medie dimensioni, ci può essere un ritorno mentre gli uffici si convertono in open space. Tuttavia, a differenza degli americani e, in una certa misura, degli asiatici, gli europei non si trasferiscono così spesso, tendendo a rimanere nella città in cui sono cresciuti. Questo fornisce un certo livello di stabilità e di reddito, nonostante la rinuncia allo spazio".

Gli Stati Uniti “potrebbero avere i risultati più diversi degli spazi per uffici post-pandemia. I dati nelle grandi città come New York e San Francisco sono offuscati dallo spostamento temporaneo dei lavoratori in periferia. Stiamo assistendo a un numero limitato di inadempienze degli inquilini. Quando i contratti di locazione andranno in scadenza nei prossimi anni, tuttavia, ci aspettiamo di vedere crescere la pressione negli uffici secondari con meno inquilini che non hanno ancora ridotto la densità della loro occupazione. Tuttavia, ci sono altre tendenze rilevanti negli Stati Uniti. Una è una migrazione di aziende da città con tasse più alte a città con tasse più basse come Austin e Dallas. Non pensiamo che sarà un cataclisma per le grandi città, ma certamente guida la crescita della domanda per quei mercati relativamente piccoli a bassa tassazione. Inoltre, alcuni mercati hanno la loro serie di fattori di occupazione che possono compensare le tendenze del lavoro a domicilio. La Silicon Valley ne è un esempio”.

“Tra le prossime tendenze – conclude Murray - stimiamo che molti grandi affittuari vorranno essere net carbon neutral entro il 2030. Se vogliono onorare questo impegno, le città in cui si trasferiranno saranno quelle con un trasporto pubblico efficiente. Inoltre, il raggiungimento della neutralità delle emissioni di carbonio limiterà lo stile dei beni per uffici che alcuni di loro possono occupare. Quindi pensiamo che gli asset principali nelle città gateway globali andranno bene, ma gli asset in località secondarie potrebbero soffrire molto del telelavoro”.

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