Si parla sempre di approccio ESG per il settore finanziario e per il processo di investimento, ma che impatto sta avendo e avrà sul mercato immobiliare? Ne parliamo con l'avvocato Emanuela Molinaro, (nella foto) partner di Orrick e membro della practice di Real Estate.

Il tema dell'efficienza energetica è molto di attualità. Quanto sta diventando importante nell'ambito delle operazioni/transazioni immobiliari?

Stiamo notando sempre più frequentemente che gli investitori, sia interni che internazionali, prestano una crescente attenzione ai temi dell’efficientamento energetico rispetto a quanto non facessero prima di uno o due anni fa. In particolare, un numero sempre maggiore di operatori (soprattutto di tipo istituzionale) sta adottando una gestione degli asset improntata al rispetto dei princìpi ESG e all’efficientamento energetico, nell’ottica di rendere i propri immobili in linea con i più alti standard di sostenibilità ambientale. Non solo vengono indirizzati gli investimenti verso gli asset che già rispettano alcuni o molti requisiti di sostenibilità, ma vengono anche adottate politiche attive di engagement volte a migliorare le prestazioni energetiche e l’impatto ambientale degli immobili che, come sappiamo, è notevole. Abbiamo assistito, e capita sempre più frequentemente, fondi di investimento che sin dalla propria costituzione adottano i criteri di ESG nella selezione e nella gestione degli investimenti, il che implica anche un nuovo approccio sia in fase di analisi della documentazione tecnico-legale propedeutica all’acquisizione che nella negoziazione della documentazione contrattuale.  Viene effettuata una vera e propria “due diligence ESG”. E’ indubbio che l’adozione da parte dei proprietari immobiliari di politiche di efficientamento energetico e rispetto di princìpi di sostenibilità ambientale  crea un circolo virtuoso, dal momento che gli stessi princìpi vengono poi traslati e condivisi con i conduttori, che diventano partner strategici degli investitori nel raggiungimento di traguardi sempre più ambiziosi nella tutela dell’ambiente e delle risorse.

Il mercato italiano ha visto una grande attenzione e una sorta di rinascita per quanto riguarda la Borsa e la finanza. E' così anche per il mercato immobiliare? 

Dopo un inizio 2021 ancora caratterizzato dall’incertezza dovuta al diffondersi del Covid-19, il terzo trimestre 2021 è considerato il miglior terzo trimestre nel settore immobiliare degli ultimi 10 anni in Italia.

Ciò è dovuto, in particolare, all’evoluzione dell’investimento immobiliare che si è registrata negli ultimi anni, per tradizione “alternativo”, ormai divenuto investimento “core” a tutti gli effetti.

Le operazioni immobiliari costituiscono vere e proprie operazioni di carattere finanziario, in relazione alle quali i capitali internazionali dimostrano profondo interesse.

Da operatori del settore, possiamo confermare la costante presenza di player internazionali in quanto la quasi totalità delle transazioni immobiliari che si registrano nel mercato odierno vede la partecipazione di capitali stranieri.

Un mercato, quindi, in grande evoluzione, che presenta ancora forti margini di crescita, se paragonato con il resto d’Europa.

In questo contesto, ritengo che il Real Estate possa acquisire nei prossimi anni un ruolo centrale dello sviluppo economico e sociale, anche tenuto conto dell’attenzione sempre più diffusa a tematiche considerate centrali e fondamentali per l’investimento odierno, quali la sostenibilità, l’innovazione tecnologia e la flessibilità.

Quali le motivazioni del suo ottimismo? 

Sicuramente, gli incentivi importanti destinati al settore immobiliare nonché l’accelerazione della crescita economica dell’Italia post pandemia hanno determinato un incremento dell’interesse generale nel settore.

Inoltre, nel nostro paese c’è ancora molto spazio per progetti di sviluppo e riqualificazione.

Basti pensare a ciò che sta accadendo alla città di Milano, che – da traino del settore immobiliare – è in costante trasformazione sia dal punto di vista urbanistico che immobiliare.

Inoltre, la possibilità di poter investire nel “mattone” mediante veicoli che consentono di usufruire di fiscalità agevolata (quali i fondi d’investimento immobiliare) accresce l’interesse da parte di players nazionali ed internazionali.

Magari anche il PNRR darà il suo contributo. Che impatto avrà sul mercato immobiliare, dal suo punto di vista?

L’impatto del PNRR sul mercato immobiliare sarà notevole, soprattutto tenendo presente che una gran parte delle risorse disponibili sarà destinata alla riqualificazione degli edifici, all’efficientamento energetico, alla sicurezza sismica, all’edilizia scolastica, alla manutenzione stradale e alle infrastrutture sportive. Vari progetti di rigenerazioni urbane sono già in pipeline e porteranno a ridisegnare il volto di città e periferie e faranno certamente da volano agli investimenti privati. La sfida più importante sarà quella di rispettare le tempistiche previste dal Piano, in modo da evitare di perdere un’importantissima opportunità per lo sviluppo del Paese. È noto che le imprese ultimamente stanno affrontando grosse difficoltà nel reperimento di materiali e semilavorati. Ma la speranza è che questa carenza si risolva in breve tempo, per poter avviare al più presto gli investimenti.