Un tema persistente per tutto il 2021 è stato quello dell'inflazione. Guy Barnard, cfa, co-head of global property equities, Tim Gibson, co-head of global property equities e Greg Kuhl, cfa, portfolio manager di Janus Henderson, spiegano che “lasciando le considerazioni macro agli esperti, vale la pena ricordare che, in quanto bene reale, l'immobiliare resiste piuttosto bene all'inflazione. Infatti, un altro tema costante quest'anno è stato che i rendimenti degli asset immobiliari hanno continuato a comprimersi, mentre i valori sono aumentati nella maggior parte dei tipi di proprietà e spesso prima delle aspettative del mercato”.

Gli esperti credono che "mentre l'inflazione potrebbe essere un elemento positivo per l'asset class, le società immobiliari meglio posizionate per trarne vantaggio possiedano spesso le seguenti caratteristiche:
Potere dei prezzi - i detentori di immobili hanno bisogno di possedere edifici che possono essere mantenuti vicini alla piena occupazione, dove possono chiedere affitti che aumentano con l'inflazione o una maggiore crescita degli stessi e dove gli affitti di mercato crescono almeno alla stessa velocità dell'inflazione generale. Questo è vero in alcuni mercati/settori, ma non in tutti. I locatori residenziali statunitensi, le imprese di logistica globale e gli operatori di stoccaggio, per esempio, stanno attualmente sottoscrivendo contratti di locazione significativamente al di sopra dei tassi di inflazione attuali”. 

“Affitti e struttura aziendale resistenti all'inflazione - a parità di condizioni, i proprietari con termini di locazione più brevi e attività che richiedono meno manodopera (grazie all'adozione di tecnologie o al tipo di proprietà) possono trasferire gli aumenti di prezzo agli inquilini e sostenere o far crescere i margini operativi. Di conseguenza, ha senso evitare i detentori di proprietà con un'offerta eccessiva, la cui attività comporta una forte componente di manodopera e i cui affittuari avranno difficoltà a trasferire gli aumenti del costo del lavoro ai clienti finali”.

“Bilanci solidi - la probabilità che i tassi di interesse e potenzialmente i tassi di finanziamento a lungo termine aumentino nel 2022 significa che dobbiamo concentrarci anche sul profilo del debito delle aziende. In generale, abbiamo pochi timori, grazie a team di gestione proattivi che hanno esteso le scadenze del debito, diversificato le fonti di finanziamento e che vedono ancora il rifinanziamento come un'attività incrementale. In effetti, negli Stati Uniti, gli attuali bilanci dei REIT non sono mai stati così solidi, favorendo la capacità di aumentare le distribuzioni di dividendi e di "giocare all'attacco" attraverso acquisizioni e sviluppo. Attenzione però alle eccezioni!”  

“Guardando oltre le prospettive di un singolo anno - osservano i gestori - il mercato immobiliare quotato sta vivendo una grandissima evoluzione. Nell'ultimo decennio, sia la composizione che la qualità dell'universo d'investimento sono cambiate in meglio, rendendolo un settore rilevante oggi e in futuro (REIT 3.0). Molti REIT sono diventati imprese con una scala formidabile, eccellenza operativa e un accesso relativamente facile al capitale, con alcuni dei migliori operatori che utilizzano il concetto di ‘volano’, mirando a fornire agli investitori un nuovo livello di crescita composta. Il modello a volano si basa sull'idea che una serie di piccoli passi, piuttosto che una svolta improvvisa, può accumularsi per creare uno slancio crescente e un ciclo virtuoso di crescita sostenibile. Cercare le aziende che creano vero valore sarà indispensabile per gli investitori ben oltre il 2022”.

“Il 2021 – concludono i manager di Janus Henderson - è stato un anno di ripartenza, perché il mondo è tornato ad avere una parvenza delle sue vecchie sembianze. Senza dubbio ci saranno altri ostacoli lungo la strada, ma dal punto di vista immobiliare è nostra opinione che i fondamentali a lungo termine rimangano ampiamente invariati. In definitiva, abbiamo avuto la prova che le società che potevano far crescere i flussi di profitto prima dell'emergere del Covid possono farli crescere ancora oggi; quelle che faticavano prima del Covid, continueranno a faticare. Le politiche accomodanti dei governi e delle banche centrali hanno dato all'economia globale il sostegno necessario per rimettersi in piedi e, dunque, le società immobiliari con i beni giusti, nella giusta posizione e con il giusto modello di business hanno maggiori probabilità di continuare a sovraperformare”.