La cosa più bella di Milano? Il treno per Roma”. Non la pensano così però i professionisti del real estate, che nell’eterna lotta tra le due città simbolo del Paese hanno già eletto la loro vincitrice: Milano. Già, perché se è vero che la città eterna possiede alcuni tra gli scorci più belli d'Italia, è altrettanto vero che la misura dell’importanza di una città sul mercato mondiale, oggi, è data più dal numero delle multinazionali presenti che dal flusso turistico.

Inoltre, bisogna ammettere che il mercato immobiliare milanese ha sempre seguito un corso differente rispetto al resto dell’Italia, anticipando i trend e comportandosi in maniera molto più simile alle grandi metropoli europee. Ed è proprio in questo senso Milano è infinitamente più attrattiva, sia nella competizione con le altre capitali europee, sia nel confronto interno con Roma, che invece negli ultimi anni ha assistito alla chiusura di molte sedi aziendali, spesso proprio a vantaggio del capoluogo lombardo.

Secondo l’analisi di PwC Emerging Trends in Real Estate Europe 2022, gli investitori sono sempre più attenti a variabili come la forza lavoro, l’accessibilità e la mobilità delle città. “Con l’accessibilità ai vaccini contro il Covid-19 ormai disponibili in tutta Europa, spiega Marco Tilesi, co-fondatore e ceo di Century 21 Italia, la branch italiana del colosso americano del real estate, le prospettive del settore immobiliare sono davvero promettenti anche se non in egual misura in tutti i mercati. Nei mercati dipendenti dal turismo, ad esempio, la ripresa è più lenta e richiederà più tempo rispetto al trend generale”.

Sotto questo punto di vista, infatti, Milano, nonostante sia scesa di due posizioni rispetto al 2021, è all’undicesimo posto nella classifica delle città più interessanti per gli investimenti internazionali. Roma, invece,è ferma alla ventunesima posizione e viene considerata ancora un mercato meno maturo, in attesa di poter riaffermare la propria leadership nel segmento turistico nell’era post pandemica.

Milano, eccesso di domanda

La crescita dei valori immobiliari di Milano ha fatto conquistare al capoluogo lombardo il primo posto per numero di compravendite e poi anche di prezzi, e testimonia l’uscita di Milano dagli effetti del covid in grande anticipo rispetto al resto d’Italia. Se tutto il nostro Paese, infatti, si risveglia oggi e riparte, Milano ha già preso velocità da tempo. Per questa ragione, cercare casa nella città meneghina è molto complesso: c’è un eccesso di domanda che si traduce in compravendite molto veloci quando gli immobili arrivano sul mercato. 

“Per capirci - spiega Marco Tilesi - accade spesso a Milano di vendere immobili alla prima visita o prima ancora di mettere l’appartamento in pubblicità, attraverso il database interno delle agenzie”. E questo anche con prezzi tutt’altro che bassi: a Milano il prezzo a metro quadro sta sui 2870 euro, mentre a Roma “solo” sui 2806 euro; in generale il prezzo degli appartamenti nelle diverse zone a Milano è compreso tra 1.500 €/m² fino ad arrivare ai 10.250 €/m². “Negli ultimi tre mesi - aggiunge Tilesi - i prezzi sono in leggero aumento, con un +1,05%, fatto salvo per i locali commerciali che sono aumentati di circa il 9%”.

E come è logico che sia, il prezzo dipende anche dalla domanda: tra le zone più richieste quelle del centro storico, Duomo, San Babila, Montenapoleone, Missori, Cairoli, che sono anche quelle con le quotazioni più alte, fino a circa 10.250 €/m², mentre è la zona di Missaglia e Gratosoglio ad aggiudicarsi il record dei valori più bassi, a partire da 1.500 €/m². Ma non solo abitazioni. Anche uffici, negozi e spazi per la logistica rappresentano un criterio affidabile per leggere le potenzialità del settore immobiliare di una determinata città. In sintesi meno locali restano sfitti maggiore è la vitalità di quel mercato. E come sono messi i nostri due capoluoghi a livello di assorbimento degli spazi leasing? Entrambe in crescita rispetto al 2020, ma anche in questo caso a primeggiare è Milano con un +20%, mentre Roma si assesta su un +13%.

Il risveglio di Roma

Ben diversa è la situazione romana. Nella Capitale, infatti, non è solo il prezzo ad essere inferiore, anche la domanda non è ancora ai livelli milanesi sebbene statistiche recenti confermano che a Roma il settore immobiliare abbia avuto una spinta di circa il 3% in più in termini di compravendita nell’ultimo anno. “Prima di tutto è bene fare una distinzione tra le zone - commenta Tilesi - ci sono infatti alcuni quartieri di Roma in cui assistiamo a un eccesso di richiesta rispetto alla disponibilità, altre invece in cui la domanda è ancora moderata. Le zone di maggiore interesse oltre al centro storico sono Trastevere, l’Aventino ei Parioli, luoghi in cui i prezzi si attestano tra i 5000 e i 6500 €/m2”. Molto diverso da quartieri come Torre Angela, Borghesiana e Castelverde, che ha prezzi notevolmente inferiori, tra i 1600 e i 1800 €/m2”.

In generale, in tutta Roma i prezzi per le compravendite si aggirano tra 900 €/m2 e 8900 €/m2. “In generale, tuttavia, la Capitale ha un forte potenziale inespresso dato dalla densità abitativa nettamente più bassa rispetto a quella di Milano e il verde pubblico molto esteso - spiega Tilesi - Opportunità ancora poco sfruttate nella visione di sviluppo della città”. A questo si deve aggiungere che Roma, rispetto a Milano, non ha avuto ancora un grande evento come Expo 2015 che ha permesso alla città lombarda di “rifarsi il trucco” ed essere notata dagli investitori.

“Il Giubileo 2025, ma anche la possibilità che l’Expo del 2030 venga fatto a Roma, sono occasioni che potrebbero rappresentare la chiave di volta per gli investimenti negli immobili della città” - spiegano da Century 21 Italia. Siamo di fronte a un nuovo trend nel real estate? Di sicuro c’è che gli occhi degli investitori istituzionali stanno puntando sempre più su Roma. “L’apertura delle nuove catene alberghiere che puntano su un turismo di qualità sono un forte segnale in questo senso” conclude Tilesi.