Nel corso del 2021 il volume degli investimenti nel settore residenziale in Italia ha continuato a crescere, fino a raggiungere un totale di 720 milioni di euro, +24% rispetto al 2020. Questo risultato, secondo quanto emerge dal Market Outlook 2022 di CBRE, è frutto soprattutto dell'intensa attività nel segmento Multifamily, responsabile per il 79% dei volumi di investimento del mercato residenziale nel 2021, in linea con quanto osservato a livello europeo negli ultimi anni.

Nonostante la crescita dei volumi, la domanda per investimenti in questa asset class è arginata dalla mancanza di prodotto istituzionale. Gli standing investment registrati finora hanno infatti interessato prevalentemente portafogli di investitori domestici, acquistati in ottica di riposizionamento e immobili da convertire.

La scarsità di prodotto nel comparto Multifamily spinge gli investitori verso le attività di sviluppo, prevalentemente avviate con l'acquisizione di terreni e l'affidamento degli sviluppi a general contractor. Gli obiettivi degli investitori comprendono sia strategie built-to-core sia iniziative value-add con exit a immobile stabilizzato. Non si osserva per il momento una significativa diffusione di forme di forward commitment contrariamente a quanto osservato in altri mercati immobiliari europei.

L'interesse per gli interventi di sviluppo per il momento si concentra prevalentemente nella città di Milano, in prossimità o all'interno dei grandi ambiti di rigenerazione urbana, ma si osservano anche più granulari conversioni di immobili esistenti nel tessuto consolidato della città. La domanda di immobili da destinare a Multifamily stimola l'interesse degli investitori verso l'acquisto di sviluppi inizialmente destinati alla vendita frazionata.

Tuttavia, per queste operazioni non sempre risulta facile trovare un punto di incontro tra developer built-to-sell e investitori istituzionali. Questi ultimi hanno infatti l'esigenza di procedere con l'acquisto solo a immobile finito, mentre i business plan dei developer built-to-sell tipicamente prevedono la commercializzazione delle singole unità già durante l'attività di sviluppo.