Rilasciata l’edizione annuale di Real Estate DATA HUB focalizzata su “Analisi andamento mercato immobiliare 2021 e outlook 2022”. Dopo una prima overview sullo scenario economico del 2021, il Report, realizzato da Centro Studi RE/MAX Italia, Avalon Real Estate e Ufficio Studi 24MAX, offre una panoramica sulle prospettive del real estate per il 2022.

Inoltre, il Report contiene dettagliati approfondimenti sulle città di Roma e Milano nel 2021 analizzate per i singoli comparti: residenziale, logistico, direzionale, commerciale e ricettivo. L’edizione comprende due focus, uno dedicato al settore ricettivo e l’altro ai criteri ESG declinati in ambito immobiliare, tema di grande attualità che secondo gli esperti continuerà ad acquisire importanza nel prossimo futuro.

OVERVIEW MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO

Il 2021 è stato caratterizzato da una forte ripresa a livello globale che ha superato le attese più ottimistiche. Questo andamento positivo è stato sostenuto dall’intervento delle Banche Centrali, dalla crescita reale del PIL e dall’aumento dei consumi e degli investimenti, nonostante gli elementi di imprevedibilità, quali la persistente crisi sanitaria e il recente conflitto russo-ucraino. La generale ripresa economica ha interessato anche il mercato immobiliare con un fatturato globale nel 2021 pari a 123 miliardi di euro e una crescita dell’8,7% sul 2020, valori che confermano il ritorno ai livelli pre-pandemia. Il numero delle transazioni nel 2021 ha registrato un andamento crescente rispetto al 2020 e al 2019 per tutti i comparti analizzati, grazie all’aumento della domanda interna combinata all’interesse degli investitori stranieri.

IMMOBILIARE RESIDENZIALE: RISULTATI 2021 E PREVISIONI 2022

Il mercato residenziale risulta essere in piena ripresa: le transazioni realizzate nel 2021 sono state 190 mila in più rispetto a quelle del 2020 e 144 mila in più rispetto al 2019. Il mercato immobiliare è trainato dal Nord Italia, dove si concentrano circa la metà delle transazioni. Ma è al Sud e nelle isole che si registra l’incremento percentuale maggiore rispetto al 2020. Per il 2022 si prevede un ulteriore trend positivo con un numero di transazioni attorno alle 710-720 mila e con prezzi in aumento tra l’1 e il 3%. L’attenzione degli investitori sarà indirizzata principalmente sulle grandi città, ma anche sui piccoli centri ben collegati e dotati di infrastrutture e servizi. Una tendenza dovuta soprattutto al rialzo dei prezzi nei centri urbani che si sta verificando negli ultimi mesi. Nonostante l’immobiliare si dimostri da sempre uno dei segmenti più resilienti in momenti di crisi e incertezza, queste previsioni sono soggette agli andamenti di vari fattori quali la crisi sanitaria, l’aumento dell’inflazione e il conflitto Russia-Ucraina. Altro fenomeno rilevato nel 2021 è la transizione verde che sta interessando anche il real estate con una sempre maggiore attenzione alla qualità dell’investimento e ai parametri di sostenibilità degli immobili. L’interesse per investimenti ESG compliant si sta manifestando in tutti i comparti e costituirà il principale driver di mercato dei prossimi anni.

Città vs Provincia

Dal secondo trimestre del 2020 la domanda sembra spostarsi dai centri urbani a quelli extra urbani, confermando una progressiva valorizzazione dei contesti periferici con prezzi al mq più contenuti. Ciò trova conferma nelle analisi di transato elaborate dal Centro Studi di RE/MAX Italia secondo cui nel 2021 la domanda si è orientata maggiormente verso immobili con spazi verdi e metrature più ampie.

Preferenze, metrature, prezzi e tempistiche

Nel 2021 il trilocale si conferma la soluzione preferita dagli italiani, con metrature medie che vanno dai 90 mq nel nord e nel centro Italia ai 100 mq nel sud e nelle isole. Sul fronte dei prezzi, secondo i dati elaborati dal Centro Studi di RE/MAX Italia, si registra un aumento dell’1,5% in ambito residenziale, con una stabilizzazione nell’ultimo trimestre 2021. Positivi i dati sui tempi di vendita che si riducono ulteriormente rispetto al 2020.

Mutui

Il 2021 è stato contraddistinto dall’orientamento espansivo della politica monetaria, con condizioni di finanziamento molto favorevoli, che ha determinato un incremento della domanda e dell’effettiva erogazione di mutui con una preferenza per il tasso fisso. Secondo l’Ufficio Studi di 24MAX, se a inizio anno lo scenario già inquinato dalla pandemia non faceva prevedere un rialzo dei tassi, ora lo scoppio del conflitto in Ucraina costringe a rivalutare queste previsioni. L’Euribor è ancora in negativo ma l’Eurirs che regola i tassi fissi è in aumento e per il futuro – secondo 24MAX - sarà determinante l’andamento dell’inflazione, che potrebbe richiedere un intervento da parte della Bce con un incremento dei tassi e un impatto diretto sulle rate dei nuovi mutui e in particolare su quelli a tasso variabile.

IMMOBILIARE LOGISTICO

La logistica è stata l’asset class immobiliare protagonista dell’anno 2021, con un volume di investimenti che ha rappresentato circa il 30% del totale. Per il 2022 ci si aspetta un ulteriore aumento della domanda con caratteristiche in evoluzione alla luce della sempre maggiore importanza riservata alle tematiche di sostenibilità e al potenziamento dei network distributivi.

IMMOBILIARE COMMERCIALE

Il settore retail ha dato segnali di ripresa con un vero e proprio boom nell’ultimo trimestre del 2021, registrando transazioni in aumento rispetto al 2020 e al 2019 (circa 41 mila), sebbene complessivamente i volumi siano inferiori agli anni precedenti. Il 20% del volume complessivo ha riguardato portafogli o asset con funzione principale in ambito alimentare/GDO. Per il 2022, infatti, si prospetta un andamento ancora debole, con un volume di compravendite complessivamente in calo (anche se di poco) rispetto al 2021. Si prevede però una crescita dell’interesse verso l’High Street retail a scapito del secondary e dell’urban retail; i centri commerciali prime continueranno ad essere caratterizzati da canoni e prezzi elevati e la GDO, che è stata solo parzialmente penalizzata, consoliderà i nuovi format sperimentati nel corso del 2021.

IMMOBILIARETURISTICO/RICETTIVO

Per quanto riguarda il settore ricettivo, che assieme al retail è quello che ha maggiormente sofferto la crisi pandemica, il 2021 è stato un anno di ripresa: i dati segnalano un incremento del 92% del volume di investimenti, che hanno raggiunto il secondo valore più alto negli ultimi 10 anni (2,1 miliardi di euro). Tra le destinazioni più richieste dagli investitori, Venezia, Roma, Milano e Firenze hanno rappresentato oltre il 50% degli investimenti totali, confermandosi mete trainanti del settore ricettivo. Per il 2022 si prevedono ulteriori incrementi dei volumi d’investimento e sviluppi del settore.

IMMOBILIARE DIREZIONALE

Nel comparto direzionale si registrano ancora rallentamenti e un generale atteggiamento cautelativo. Il numero di transazioni nel 2021 è aumentato rispetto ai due anni precedenti raggiungendo quota 12 mila; complessivamente, però, gli investimenti sono diminuiti di circa il 40% rispetto al 2020, sebbene nei principali mercati (Roma e Milano) l’occupancy sia tornata in linea con i trend pre pandemia. Ciò fa ben sperare per il 2022 durante il quale, secondo gli esperti, gli investitori continueranno a puntare sul driver ESG.