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09/05/2022

Inflazione in aumento? L’antidoto è il real estate quotato

Highlights
  • Guy Barnard (Janus Henderson): “Real Estate Investment Trusts (REITs) rappresentano strumenti di investimento interessanti che garantiscono diversificazione”
La News

“Anche se non sempre godono delle luci della ribalta i Real Estate Investment Trusts (REITs) rappresentano strumenti di investimento interessanti che garantiscono diversificazione, l’opportunità di avere accesso a importanti dividendi oltre ai vantaggi dati dalla loro natura difensiva”. Guy Barnard, co-head of global Property Equities di Janus Henderson, sottolinea che “in qualità di asset reali, infatti il property (o real estate quotato) come asset class resiste piuttosto bene all'inflazione. I REITs, paragonabili ad investimenti in SICAV lussemburghesi, possono potenzialmente beneficiare di periodi di aumento delle aspettative di inflazione e di crescita economica, dato che forniscono tipicamente un flusso di reddito affidabile e crescente. Storicamente, l'inflazione e i REIT quotati sono stati correlati positivamente e questa relazione è esistita nel lungo periodo: man mano che le aspettative di inflazione aumentano crescono anche le valutazioni dei REIT, in particolare nei periodi di crescita economica”.

Il manager spiega che “le società property che sono meglio posizionate per beneficiare dell'aumento dell'inflazione spesso possiedono le seguenti caratteristiche:

1. Pricing power - i proprietari di immobili hanno bisogno di possedere edifici che possono essere mantenuti vicini alla piena occupazione, dove possono chiedere canoni di locazione che aumentano con l'inflazione o una maggiore domanda degli affitti e dove gli affitti di mercato crescono almeno alla stessa velocità dell'inflazione generale. Questo è vero in alcuni mercati/settori, ma non in tutti. I proprietari residenziali statunitensi, le imprese di logistica globale e gli operatori di stoccaggio, per esempio, stanno attualmente firmando contratti di locazione significativamente al di sopra dei tassi di inflazione attuali”.

2. “Sono vincenti quelle realtà che hanno una struttura aziendale resistente all'inflazione - a parità di condizioni, i proprietari con termini di locazione più brevi e asset che richiedono meno manodopera (grazie all'adozione di tecnologie o al tipo di proprietà) possono trasferire gli aumenti di prezzo agli affittuari e sostenere o far crescere i margini operativi. Pertanto, ha senso evitare quei proprietari con un'offerta eccessiva, dove c'è una forte componente di manodopera e dove gli affittuari avranno difficoltà a trasferire gli aumenti del costo del lavoro ai clienti finali”. 3. “Bilanci solidi - la probabilità che i tassi d'interesse e potenzialmente i tassi di finanziamento a lungo termine aumentino nel 2022 significa che è necessario concentrarsi sul profilo del debito delle società”.

REIT vs Fondi chiusi: cosa scegliere? “I fondi real estate chiusi comportano illiquidità, divulgazione finanziaria opaca e potenziali conflitti d'interesse. I REIT quotati al contrario scambiano quotidianamente sulle principali borse, offrono un'informativa finanziaria regolamentata e trasparente e sono incentivati a creare valore per gli azionisti su base perpetua. Una caratteristica dei fondi real estate non quotati è la promessa di una volatilità relativamente più bassa. Tuttavia, per arrivare alle valutazioni riportate trimestralmente, in genere solo il 25% circa delle partecipazioni in fondi immobiliari non quotati viene valutato. Queste valutazioni si basano su transazioni storiche comparabili e stime interne mark-to-model, sono retrospettive e ci possono essere approcci conflittuali alla valutazione. Dato che alcune di queste valutazioni private possono escludere circa il 75% delle partecipazioni, spesso risulta una bassa volatilità per i fondi immobiliari non quotati. Inoltre, anche se le performance passate non predicono i rendimenti futuri, i REIT quotati in borsa hanno storicamente sovraperformato i fondi immobiliari privati nel lungo periodo".

In quali asset investire? “Il real estate quotato - risponde l'esperto - può fornire un'esposizione sulle opportunità più interessanti nel settore immobiliare. Mentre molti fondi di private equity comprano tipicamente beni singoli di alto valore in dollari (uffici, retail, hotel: circa il 50% dell'esposizione) perché è il modo più veloce per impiegare la maggior parte del capitale, i fondi quotati hanno la capacità di impiegare efficacemente il capitale in tipi di immobili più piccoli o specializzati come l'industriale, gli affitti monofamiliari, la logistica, gli uffici per le scienze della vita e gli immobili tecnologici (PropTech), che tendono ad avere prospettive di crescita a lungo termine più favorevoli rispetto ai tipi di immobili tradizionali come uffici, negozi e hotel. A loro volta, molti di questi settori immobiliari ad alta crescita sono guidati da potenti tendenze secolari a lungo termine come la demografia, la digitalizzazione, lo stile di vita 'comodo' e la sostenibilità".

“Il mercato real estate quotato - rileva il gestore - sta vivendo un'evoluzione significativa. Nell'ultimo decennio, sia la composizione che la qualità dell'universo d'investimento sono cambiate in meglio, rendendolo un investimento rilevante oggi e in futuro (REITs 3.0). Molti REIT sono diventati imprese con una scala formidabile, eccellenza operativa e un accesso relativamente facile al capitale. Cercare le aziende che creano vero valore continuerà a servire gli investitori ben oltre il 2022. Nonostante le preoccupazioni per l'inasprimento della politica monetaria da parte delle banche centrali, continuiamo a credere che il desiderio degli investitori di generare reddito e di asset reali per proteggersi dalla minaccia di un'inflazione sostenuta continuerà a sostenere l'immobiliare. All'interno del settore è probabile che i fondamentali real estate riflettano una continua divergenza tra i diversi tipi di proprietà negli anni a venire, guidati dai temi dei cambiamenti demografici, della digitalizzazione, della sostenibilità e dello stile di vita comodo. Resta quindi importante, a nostro avviso, rimanere selettivi”.

“Infine - conclude Barnard - questa asset class offre correlazioni più basse rispetto ad altre e contribuisce a migliorare il portafoglio, aumentando i rendimenti corretti per il rischio all'interno di un portafoglio bilanciato. Inoltre, il mercato property ha continuato a fornire agli investitori un flusso di reddito interessante, affidabile e crescente nel tempo”.

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