L'aumento dei prezzi è adesso una preoccupazione globale. E quando l'inflazione si impenna, non sono tanti i posti dove gli investitori possono trovare rifugio. Zsolt Kohalmi, global head of real estate e gestore del fondo Pictet - Elevation Core Plus, spiega che “un riparo parziale può essere offerto dal settore immobiliare, soprattutto in un contesto in cui c'è molta incertezza non solo per quanto riguarda inflazione e crescita, ma anche per questioni commerciali, di geopolitica o legate al Covid”.

Il gestore di Pictet AM sottolinea che “nei momenti di turbolenza economica, solitamente si guarda ai beni reali (tra cui il mattone) in quanto riserve tangibili di valore. La stessa logica viene utilizzata quando l'inflazione aumenta in modo vertiginoso. Certo, gli immobili non sono una copertura perfetta contro le pressioni inflazionistiche. Nel lungo termine, però, i valori degli affitti e delle proprietà tendono ad aumentare insieme agli altri prezzi, facendo sì che i rendimenti degli investimenti immobiliari mostrino una correlazione positiva con l'inflazione. Naturalmente, nessun periodo storico è uguale all'altro. Ad ogni modo, riteniamo che le circostanze attuali forniscano uno scenario favorevole per il real estate, in particolare se confrontato con quello di altre classi di attività. Le ragioni sono svariate”.

In primo luogo, “sebbene la crescita globale abbia rallentato, nella maggior parte dei settori, si registra una domanda latente di immobili commerciali e residenziali. Questa situazione arriva dopo un periodo di due anni di stop quasi totale alla realizzazione di nuovi edifici dovuto ai blocchi imposti dal Covid. In secondo luogo, sebbene vi sia incertezza sul fatto che le banche centrali siano in grado di trovare il giusto equilibrio tra controllare l'inflazione ed evitare la recessione, c'è ampio consenso su un punto: l'inflazione dovrebbe essere superiore ai rialzi dei tassi di interesse, soprattutto in Europa. Questo squilibrio è positivo per i governi fortemente indebitati, in quanto svaluta efficacemente il loro onere debitorio. È utile anche per il comparto immobiliare, poiché l'inflazione contribuisce a far salire gli affitti, mentre il costo dei finanziamenti aumenta a un ritmo più moderato. Questa dinamica dovrebbe, a sua volta, contribuire a mantenere un tetto al cosiddetto cap rate (il rendimento di un immobile, misurato come rapporto tra il reddito operativo netto e il valore della proprietà) e supportare i prezzi degli immobili”.

“La scelta della posizione e della destinazione d'uso - prosegue il manager - sono molto importanti per determinare la sensibilità all'inflazione di un immobile. Per un investitore, è sensato concentrarsi sulle aree in cui gli affitti sono indicizzati all'inflazione e in cui gli affittuari sono in grado di permettersi ogni possibile aumento. Alcune attività possono assorbire più facilmente gli aumenti dei canoni di locazione rispetto ad altre, in particolare quelle per le quali gli affitti rappresentano solo una piccola parte dei loro costi. In molti casi, ciò dipende dal settore in cui operano. Una ricerca condotta da Prologis, ad esempio, mostra che nel settore logistico gli immobili costituiscono meno del 5% dei costi di base delle aziende, e solo 25-50 pb dei ricavi. Anche la flessibilità dei prezzi è importante. Il settore alberghiero si distingue in questo senso, con la possibilità di adeguare il prezzo delle camere d'albergo, ad esempio, su base giornaliera. Naturalmente, molto dipende dal fatto che i consumatori accettino i prezzi stabiliti e, per questo motivo, riteniamo che la ripresa nell'alberghiero non sarà uniforme. Tuttavia, la domanda latente dopo due anni di lockdown e restrizioni dovuti alla pandemia ci fa credere che alcuni segmenti, in particolare quelli di alto livello, dovrebbero reggere bene”.

“La situazione - constata l’analista - è più complicata nel comparto residenziale. Esiste un limite a quanto le persone possono pagare per l'affitto e in alcuni luoghi i canoni sono limitati anche dalle normative (l'Irlanda, ad esempio, ha recentemente implementato un limite del 2% annuo agli aumenti degli affitti residenziali). Ciò nonostante, in un contesto di generale carenza di abitazioni, l'immobile giusto, al giusto prezzo, nella zona giusta dovrebbe comunque andare bene”.  

“Anche il tipo di edificio - conclude Kohalmi - è importante. Investire in edifici ecocompatibili offre una migliore protezione contro l'aumento dei costi operativi. A marzo 2022, i prezzi dell'energia nell'eurozona sono stati superiori del 44% rispetto all'anno precedente, risultando responsabili per il 4,4% del 7,4% di inflazione headline complessiva”.