Rilasciata la nuova edizione di Real Estate DATA HUB con esclusive analisi sull’andamento del mercato immobiliare italiano nel terzo trimestre 2022. Dopo una overview sullo scenario economico, il Report, realizzato dai Centri Studi di RE/MAX Italia e di Avalon Real Estate e dall’Ufficio Studi di 24MAX, presenta dettagliati approfondimenti sulle città di Milano, Roma, Genova e Torino e sulle relative regioni, esaminate per singoli comparti: residenziale, direzionale, commerciale e logistico.

Immobiliare residenziale

Nel secondo semestre 2022 si è iniziato a registrare un progressivo rallentamento del mercato immobiliare, confermato dal transato del Q3, che risulta comunque in crescita rispetto al terzo trimestre 2021. Si stanno dunque manifestando gli attesi segnali di una stabilizzazione dell’offerta a fronte di una domanda che risente del rialzo dei tassi di interesse. Il rallentamento previsto per il prossimo biennio presenterà grandi sfide, ma offrirà anche interessanti opportunità per investire nell’immobiliare.

“Questo perché sarà un mercato leggermente calmierato con condizioni più favorevoli per chi dispone di liquidità o ha la possibilità di accedere al credito”, commenta Dario Castiglia, CEO & Founder di RE/MAX Italia. Secondo il gruppo immobiliare in franchising, infatti, il mattone si confermerà bene rifugio contro l’inflazione in un mercato più equilibrato in fase di consolidamento, con un minor numero di transazioni attese che tenderà a riallinearsi ai trend di crescita del 2019. “È una fase sicuramente delicata che impone la massima cautela. Nel medio periodo le aspettative dei consumatori potrebbero contribuire a rendere il mercato più volatile”, aggiunge Castiglia.

Dalle analisi riportate nella nuova edizione del Real Estate DATA HUB, il trilocale si conferma essere la soluzione più ricercata (38%), seguita da bilocali e quadrilocali. Nel terzo trimestre 2022 il maggior numero di transazioni è stato registrato in Lombardia; nel Centro Italia in Lazio, al Sud in Puglia e fra le isole in Sicilia. Incrementi interessanti trimestre su trimestre rispetto all’anno precedente sono stati messi a segno in Liguria, Toscana e Sardegna. Condizionato dalla pausa estiva, il terzo trimestre 2022 si è rivelato più dinamico rispetto all’anno precedente, con tempi ridotti per affitti (da 79 a 61 giorni) e vendite (da 152 a 146 giorni).

Immobiliare logistico, direzionale e commerciale

Anche nel 2022 il comparto logistico ha continuato ad avere un ruolo centrale in termini di volumi di investimento. L’area metropolitana di Milano attrae il maggior interesse degli investitori, con una crescita dei prime rent che è continuata anche nel 2022, sia per la logistica tradizionale sia last mile, guidata da un miglioramento dell’offerta in termini di qualità dei prodotti. Per Milano, così come per l’area metropolitana di Roma, la domanda in crescita è appena coperta dall’offerta, con una occupancy vicina al 100%. Per le città di Torino e Genova, infine, il mercato degli spazi logistici risulta saturo e caratterizzato da uno stock carente.

Il settore direzionale conferma di aver superato il periodo più difficile, con volumi che hanno recuperato i livelli pre-pandemia, grazie soprattutto a transazioni di grandi dimensioni. Milano costituisce il principale polo attrattivo, in particolare nelle zone centrali. Anche a Roma il mercato degli spazi a uso uffici si mostra dinamico. L’andamento crescente degli investimenti nella prima parte dell’anno è evidente anche nelle città di Genova e Torino. Per quanto riguarda i prossimi mesi, gli spazi direzionali sono identificati come una delle opportunità di investimento più attrattive; in particolare per immobili con caratteristiche ESG, che stanno rappresentando una delle principali discriminanti nelle decisioni di investimento degli operatori istituzionali, soprattutto di matrice anglosassone. Anche nel 2022 il mercato retail si conferma meno rapido nella ripresa, registrando però un volume di investimento in aumento, quasi raddoppiato rispetto al primo semestre dello scorso anno. Complessivamente, ci si aspetta di concludere l’anno superando i valori di investimento del 2021, mentre per il 2023 la previsione è incerta e molto dipenderà dall’accessibilità dei canoni, che saranno probabilmente in aumento.

Per quanto riguarda le prossime mosse degli investitori “dato l’aggiustamento al rialzo dei rendimenti dovuto all’incremento dei tassi di interesse e all’inflazione, il mercato corporate offrirà nel breve-medio periodo importanti opportunità, soprattutto per gli spazi direzionali e Build To Rent residenziale”, spiega Paolo Ranieri, socio e consigliere di Avalon Real Estate. “Ai fini di una maggiore resilienza”, aggiunge, “sarà fondamentale tenere presenti i fattori che guideranno il settore almeno nel prossimo decennio, quali i trend demografici e climatici”. Mercato creditizio PPPPPPP Sul fronte creditizio, nonostante i potenziali rischi, l’outlook generale rimane positivo, anche se le banche stanno adottando criteri più restrittivi per l’erogazione del credito. Dai dati messi a disposizione dall’Ufficio Studi di 24MAX al 30 settembre 2022, si osserva che la maggior parte dei mutui erogati ha come finalità l’acquisto. In lieve calo i mutui richiesti per le seconde case. Gli acquirenti si orientano sempre più verso soluzioni quali tassi variabili a rata fissa, mutui variabili con CAP e mutui green per gli immobili di nuova costruzione o ristrutturati in classi energetiche efficienti (A o B).

Il maggior numero di richiedenti si conferma nella fascia di età 35-44 anni, subito seguiti dai più giovani a 25-34 anni. Analizzando gli importi finanziati nelle regioni prese in esame, si nota come le grandi città quali Milano e Roma contribuiscano ad incrementare i valori regionali rispetto alla media nazionale. L’importo medio finanziato in Lombardia è pari a 143.735 euro il 14% superiore rispetto al dato Italia (126.088 euro). Nel Lazio le pratiche accese valgono in media 153.810 euro(+22% rispetto al dato Italia); il Piemonte si attesta sui 127.812 euro; la Liguria 118.773 euro. 

“La contrazione del mercato immobiliare implicherà ovviamente una leggera riduzione dell’erogato da parte delle banche. Nei primi sei mesi del 2023 i tassi, seppur aumentati, dovrebbero andare verso una stabilizzazione o, nella peggiore delle ipotesi, avere rialzi contenuti”, afferma Riccardo Bernardi, Chief Development Officer di 24MAX, società di mediazione creditizia del Gruppo RE/MAX.