Anche se il tema dell'aumento dei tassi d'interesse rimane al centro dell'attenzione degli investitori, nei prossimi mesi si assisterà a un cambiamento di tono da parte delle banche centrali. Una stabilizzazione dei tassi riporterà il sereno su quei settori che più sono stati impattati dal ciclo di aumenti. Tra questi il comparto dell’azionario immobiliare indiretto, ovvero i cosiddetti REIT, acronimo di Real Estate Investment Trust. Titoli quotati su cui sono disponibili strumenti di risparmio gestito utilizzati spesso come una proxy del mercato obbligazionario, visti gli alti dividendi che caratterizzano questa asset class.

 

“Negli ultimi 12 mesi il mercato immobiliare commerciale si è adattato ai livelli di inflazione e tassi di interesse più elevati e alle condizioni più restrittive per i prestiti immobiliari commerciali” conferma Geoffrey Dybas, lead portfolio manager per Nordea del Nordea 1 – Global Real Estate Fund.

 

“Questo inevitabilmente causerà un po' di stress in tutto il settore immobiliare globale, in particolare per gli asset poco capitalizzati e per le attività fondamentali più deboli. Tra i segmenti che monitoriamo, quello degli uffici sta affrontando le sfide più significative, mentre la maggior parte degli altri segmenti continua a presentare fondamentali sani anche se in rallentamento. Il processo di assestamento si è svolto a velocità diverse nei mercati immobiliari privati e pubblici. Quello quotato ha registrato una correzione sostanziale, quello privato, invece, non ha visto finora lo stesso livello di aggiustamento delle valutazioni.

Alla luce di questa divergenza, le nostre prospettive per il segmento immobiliare quotato restano positive, caratterizzate da fondamentali complessivamente solidi e valutazioni interessanti. Certo, il settore uffici presenta delle difficoltà, ma si tratta di una piccola parte dell'universo quotato. I recenti risultati evidenziano la capacità delle società immobiliari pubbliche di aumentare i ricavi e gestire i costi in questo contesto inflazionistico”.

 

È quindi il momento di tornare su questi investimenti? “Storicamente i REIT hanno registrato buone performance, sia in termini assoluti che relativi, dopo il picco dei tassi” mette subito in chiaro Guy Barnard, Co-Head of Global Property Equities, di Janus Henderson.

“È importante sottolineare che la solidità finanziaria è una caratteristica fondamentale del settore immobiliare quotato globale, soprattutto al di fuori dell'Europa continentale. Ciò sta creando opportunità per i REIT di passare "all'attacco" e di approfittare delle vendite "motivate" di asset da parte di proprietari immobiliari privati. Abbiamo visto esempi di questo tipo negli ultimi mesi, ma ci aspettiamo che questo sia un tema crescente nell'anno a venire”.

 

“Stati Uniti e Canada hanno registrato le migliori performance su base annua, mentre Giappone e resto dell’Asia i più deboli, ma sul Giappone ha pesato la forte debolezza dello yen – dettaglia Anton Kwang, Portolio Manager, Managing Direct di Neuberger Berman - Da parte nostra evitiamo la Cina a causa dello scarso slancio della ripresa nelle vendite di case. Sottopesiamo sostanzialmente l'Europa continentale, poiché in questo ciclo senza precedenti di aumento dei tassi d'interesse e di restrizione del credito saranno probabilmente necessari tagli dei dividendi, emissioni di diritti diluitivi e vendite forzate di asset per risanare i bilanci di molte società immobiliari.  Sottopesiamo anche gli Stati Uniti a causa delle preoccupazioni per il rischio di recessione sulla domanda di leasing a breve termine. Siamo sovrappesati su Regno Unito, Canada e Australia e, a livello di tipologie di immobili, puntiamo soprattutto su infrastrutture, self storage e sviluppatori”.

 

“Sebbene i dati recenti suggeriscano che l'inflazione abbia iniziato a diminuire, in Europa rimane elevata, esercitando una forte pressione sulle società con bilanci deboli a causa dei rischi di rifinanziamento e dell'aumento dei costi degli interessi - conferma Rick Romano, portfolio manager del fondo PGIM Global Select Real Estate Securities Sebbene alcune delle preoccupazioni legate ai prezzi dell'energia e alla guerra tra Russia e Ucraina si siano un po' attenuate, rimaniamo cauti sulla regione europea e privilegiamo le società con bilanci solidi, come ad esempio, self-storage, industriali e alloggi per studenti, che consentiranno loro di superare l'attuale difficile contesto”.

 

E per quanto riguarda i dividendi? “Non è molto importante” taglia corto Hugo Machin, Portfolio Manager di Schroders Global Cities, Schroders.

“I rendimenti da dividendo sono spesso interessanti come proxy di valutazione. Quando i rendimenti da dividendo aumentano a causa del calo del prezzo delle azioni è perché potrebbe essere imminente un taglio. Riteniamo che i titoli a più alto rendimento siano spesso di qualità inferiore, ad esempio molti titoli di uffici sono scambiati con un elevato rendimento da dividendo, ma il premio offerto non è sostenibile” conclude il gestore di Schroders.